ביקשתם היתר בנייה, או מכרתם דירה וניגשתם לקבל אישור לטאבו, וקיבלתם שומת היטל השבחה של מאות אלפי שקלים.
ההיטל עומד על 50% מההשבחה, כלומר מעליית שווי המקרקעין בעקבות אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג. השומה נערכה על ידי שמאי מטעם הוועדה המקומית, וזה בדיוק הצד שגובה את הכסף.
יש דרך לערער, יש לכם 45 יום, ויש כאן החלטה אחת שמשפיעה על כל השאר.
שני מסלולים, שתי שאלות שונות
חולקים על עצם החיוב? ערר לוועדת ערר מחוזית. שם דנים בשאלה המשפטית: האם בכלל קמה חובת תשלום.
חולקים רק על הסכום? בקשה למינוי שמאי מכריע, שמוגשת ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין. שם דנים בשאלה השמאית: כמה באמת עלה השווי.
שניהם מוגשים בתוך 45 יום ממועד קבלת השומה.
הבחירה במסלול השמאי סוגרת את המסלול השני
וזו הנקודה שהכי הרבה אנשים מפספסים. פנייה לשמאי מכריע מתפרשת כהכרה בעצם החיוב, שהרי אתם מתווכחים רק על גובהו.
בוועדת ערר כבר נקבע שאי אפשר להגיש ערר על עצם החיוב לאחר שהסתיים ההליך בפני השמאי המכריע. כלומר, אם יש לכם טענה משפטית נגד עצם החבות, זה השלב להעלות אותה, ולא אחרי שתגלו שגם ההפחתה בסכום לא הספיקה.
אז באיזה מסלול לבחור
השאלה הראשונה היא לא כמה, אלא האם.
טענות שמצדיקות ערר על עצם החיוב הן משפטיות באופיין: התוכנית שבגינה חויבתם לא השביחה את הנכס שלכם, קיים פטור שחל עליכם, ההיטל התיישן, או שהחיוב מתייחס לזכויות שכלל אינן שלכם.
טענות שמצדיקות שמאי מכריע הן שמאיות: השמאי הניח שטח שגוי, השתמש בעסקאות השוואה לא מתאימות, לא הביא בחשבון מגבלות על הנכס, או תמחר את התוספת בשווי גבוה מדי.
וכשיש לכם טענות משני הסוגים, סדר הפעולות הופך לקריטי. זה בדיוק הרגע שבו שווה להתייעץ עם שמאי מקרקעין או עורך דין לפני שמגישים משהו, ולא אחרי.
איך עובד הליך השמאי המכריע
- מגישים בקשה למינוי, באופן מקוון, ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים. בתוך 45 יום מקבלת השומה.
- מקבלים מינוי, בדרך כלל בתוך כשבועיים. מאותו רגע ידועה זהות השמאי המכריע.
- מגישים שומה נגדית בתוך 21 יום. כאן נכנס השמאי מטעמכם, וזו העבודה המקצועית שקובעת את התוצאה.
- מתקיימים דיונים בפני השמאי המכריע, שבהם שני הצדדים טוענים.
- מתקבלת הכרעה, והיא קובעת את גובה ההיטל.
השמאי המכריע ממונה על ידי גורם חיצוני ואינו קשור לוועדה המקומית ולא לכם. זה בדיוק היתרון שלו על פני מצב שבו שמאי הוועדה קובע לבדו.
כמה זה עולה
שכרו של השמאי המכריע מתחלק בין שני הצדדים בחלקים שווים, ובפתיחת ההליך נדרש הפקדון.
לזה מתווסף שכר השמאי מטעמכם, שמכין את השומה הנגדית. ההוצאה הזו היא לרוב המשמעותית מבין השתיים, והיא גם זו שמשפיעה על התוצאה.
לכן החישוב פשוט: כשהמחלוקת היא על עשרות אלפי שקלים ומעלה, ההליך משתלם. כשמדובר בכמה אלפים, לרוב לא.
והעסקה שלי בינתיים תקועה?
לא בהכרח.
מקובל שניתן לשלם מחצית מסכום ההיטל ולהמציא ערבות בנקאית על היתרה, וכך לקבל את היתר הבנייה או את האישור לטאבו בזמן שההליך ממשיך להתברר. זה מאפשר להמשיך בעסקה בלי לוותר על הערעור. ההסדר המדויק נקבע מול הוועדה המקומית, ולכן שווה לשאול עליו במפורש.
מה קורה אחרי ההכרעה
על החלטת ועדת הערר בעניין עצם החיוב ניתן לערער לבית משפט לעניינים מנהליים, מכוח סעיף 14(ד) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.
ועדת הערר עצמה רשאית למנות שמאי מייעץ לצורך קבלת ההחלטה, ואז חלות עליו אותן הוראות שחלות על שמאי מכריע, לרבות חלוקת השכר בין הצדדים.
ואם אתם עוד לפני הכול ורק שוקלים לקנות, שווה לדעת שהערת חיוב בהיטל השבחה יכולה להופיע בבדיקות המקדימות. הרחבנו על כך במדריך הבדיקות שלפני סיור.
שאלות נפוצות
כמה זמן יש לערער על היטל השבחה?
45 יום ממועד קבלת השומה מהוועדה המקומית, בשני המסלולים. כשלא נדרשה הערכת שיעור ההשבחה מראש, המועד עשוי להיות שנה ממועד הצגת לוח השומה.
מה ההבדל בין שמאי מכריע לוועדת ערר?
ועדת ערר מחוזית דנה בעצם החיוב, כלומר בשאלה המשפטית אם קמה חובת תשלום. שמאי מכריע דן בגובה החיוב, כלומר בשאלה השמאית של שווי ההשבחה.
אפשר ללכת לשני המסלולים?
לא בזה אחר זה. פנייה לשמאי מכריע מתפרשת כהכרה בעצם החיוב, ונקבע שאי אפשר להגיש ערר על עצם החיוב לאחר סיום ההליך בפני השמאי המכריע. לכן טענה משפטית נגד החבות יש להעלות תחילה.
מי ממנה את השמאי המכריע?
יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין, בעקבות בקשה מקוונת שמוגשת דרך אתר משרד המשפטים. המינוי מתקבל בדרך כלל בתוך כשבועיים.
מי משלם על ההליך?
שכרו של השמאי המכריע מתחלק בין הצדדים בחלקים שווים, ובפתיחת ההליך נדרש פקדון. בנוסף משלמים על השמאי מטעמכם, שמכין את השומה הנגדית.
אפשר להתקדם בעסקה בזמן הערעור?
מקובל לשלם מחצית מסכום ההיטל ולהמציא ערבות בנקאית על היתרה, כתנאי לקבלת היתר בנייה או אישור לטאבו, בזמן שההליך ממשיך להתברר. ההסדר נקבע מול הוועדה המקומית.
מה שיעור היטל ההשבחה?
50% מההשבחה, כלומר מעליית שווי המקרקעין שנגרמה מאישור תוכנית, ממתן הקלה או מהתרת שימוש חורג. ההיטל נגבה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
מידע כללי ולא ייעוץ משפטי או שמאי. בחירת מסלול הערעור משפיעה על הזכויות בהמשך ההליך. לפני הגשה, שמאי מקרקעין או עורך דין המתמחה בתכנון ובנייה.