בקצרה
האישור העקרוני תקף ל-24 יום לפחות, ובתקופה הזו הבנק מחויב לתנאים שכתב בו.
גם אם הריבית במשק עלתה בינתיים. זו דרישה של בנק ישראל ולא מחווה של הבנק. אחרי שהתוקף פג, ההתחייבות נגמרת.
אישור עקרוני הוא מסמך שבו הבנק מפרט כמה כסף הוא מוכן להלוות לכם ובאילו תנאים, על סמך הנתונים שמסרתם. מקבלים אותו בחינם, והוא לא מחייב אתכם לקחת ממנו משכנתא.
רוב האנשים מוציאים אותו אחרי שהם כבר מצאו דירה. זו טעות, ואסביר בהמשך למה.
24 יום שבהם הבנק מחויב
נהלי בנק ישראל למתן הלוואות לדיור קובעים שהאישור העקרוני יהיה תקף ל-24 יום לפחות. כל עוד הוא בתוקף, והנתונים שמסרתם נבדקו ונמצאו נכונים, הבנק מחויב להעמיד את המשכנתא לפי התנאים שרשומים בו.
המשמעות המעשית: אם הריבית במשק עלתה שבועיים אחרי שקיבלתם את האישור, זה לא עניינכם. הבנק נשאר עם המספר שנתן.
וזה עובד גם לכיוון השני. ברגע שהתוקף פג, הבנק כבר לא חייב דבר. הוא בדרך כלל יאשר שוב, במיוחד אם שום דבר לא השתנה אצלכם, אבל אז מדובר בהחלטה שלו ולא בחובה. חידוש לוקח יום או יומיים.
איפה זה נופל בפועל
מי שמוציא אישור עקרוני ואז מחפש דירה שלושה חודשים, מגיע לחתימה עם מסמך שפג. הוא יצטרך לחדש, והתנאים שיקבל יהיו לפי מצב השוק באותו יום. לכן כדאי לתזמן את החידוש לימים שלפני החתימה, ולא להסתמך על אישור ישן.
מה כתוב בו
אישור עקרוני מלא כולל את סכום המשכנתא המאושר, את תקופת ההחזר לפי מסלולים, את שיעורי הריבית ואופן חישובם, את ההחזר החודשי במסלולים בריבית קבועה, ואת העמלות והחיובים הנלווים כמו ביטוח משכנתא.
שני דברים נוספים שמצורפים אליו ופחות שמים לב אליהם:
- רשימת שמאים שהבנק מאשר להעריך את שווי הנכס. אי אפשר להביא שמאי מהרחוב.
- רשימת מסמכים ומועד להגשתם. אלה המסמכים שמאמתים את מה שמילאתם בטופס, והמועד הזה הוא חלק מהתהליך ולא המלצה.
למה כדאי להוציא אותו לפני שמחפשים
אישור עקרוני הוא בעיקר כלי תכנון, ולכן הוא שווה הרבה יותר בהתחלה מאשר בסוף.
הוא אומר לכם מה התקרה שלכם. מי שיודע שהבנק מוכן להעמיד 1.4 מיליון שקל לא מבזבז שבתות על דירות של 2.6 מיליון, ולא מגיע למצב שבו הוא כבר קשור רגשית לנכס שלא יוכל לממן.
הוא גם משפר את המעמד שלכם מול המוכר. בשוק שבו כמה קונים מתעניינים באותה דירה, מי שכבר עבר סינון בנקאי נראה בטוח יותר ממי שאומר שהוא יסתדר.
ויש לו גם ערך מול הבנקים עצמם. אין חובה לפנות דווקא לבנק שבו מתנהל חשבון העו”ש, ואין מניעה לפנות לכמה בנקים ולהשוות בין ההצעות. האישור ניתן בחינם, ולכן שלוש הצעות במקביל עולות רק זמן.
בסניף או אונליין
כל הבנקים הגדולים מאפשרים היום להגיש בקשה דיגיטלית, וזה נוח.
מה שפחות ידוע: הסכום והתנאים שיוצעו בערוץ הטלפוני או המקוון עשויים להיות שונים מאלה שיוצעו למי שמגיש את הבקשה בסניף.
לכן, אם אתם באמת משווים בין בנקים, שווה לפחות באחד מהם ללכת לסניף ולראות אם המספרים זזים.
מסמכים: אין חובה, אבל
בטופס הבקשה ממלאים גיל, מצב משפחתי, השכלה, מקום עבודה וותק, הכנסות חודשיות, סכום מבוקש ופרטים על הנכס.
מבחינה פורמלית אין חובה לצרף מסמכים בשלב הזה. מבחינה מעשית, אישור שנשען על מספרים שאמרתם בעל פה יהיה כללי, וייתכן שיתברר כלא מדויק כשיגיעו לאימות. תלושי שכר, תדפיסי חשבון ופירוט התחייבויות הופכים אותו למספר שאפשר לבנות עליו תוכנית.
בהזדמנות הזו שווה לבקש מפקיד הבנק להפיק תעודת זכאות. היא בודקת אם אתם זכאים לסיוע במשכנתא ממשרד הבינוי והשיכון, וקבלת אישור עקרוני מסחרי לא מונעת את זה.
מה האישור לא בודק
את הנכס.
האישור מבוסס על הנתונים האישיים שלכם ועל מה שמסרתם על הדירה, לא על הערכת שווי. השמאי מטעם הבנק מגיע בשלב מאוחר יותר. אם השווי שייקבע נמוך מהמחיר שסוכם, אחוז המימון מחושב מהשווי הנמוך יותר, והפער נופל על ההון העצמי שלכם.
זה קורה לא מעט בעסקאות שבהן שולם מחיר גבוה מהמקובל באזור, וזו אחת הסיבות שכדאי לבדוק מחירי עסקאות שדווחו בבניין לפני שמסכימים על מחיר.
הסדר שעובד
1. אישור עקרוני לפני שמתחילים לחפש. כדי לדעת מה התקרה, ולא כדי לאשר דירה שכבר בחרתם.
2. משניים או שלושה בנקים. זה חינם, וההשוואה היא מה שנותן לכם כוח מול הבנק.
3. מוצאים דירה, מסכימים על מחיר, ואז בדק בית. לפני שחותמים על משהו, כולל זיכרון דברים.
4. מחדשים את האישור סמוך לחתימה. כדי שחלון 24 הימים יהיה פתוח בדיוק כשצריך אותו.
הסעיף הראשון הוא זה שרוב האנשים הופכים, והמחיר של זה גבוה. הם מוצאים דירה, נכנסים ללחץ, ורצים לבנק בזמן שהמתווך דוחף לחתום על זיכרון דברים. מי שהגיע מוכן פשוט לא נמצא במצב הזה.
שווה לזכור גם שהאישור מדבר רק על גובה המשכנתא. ההון העצמי, מס הרכישה והעלויות הנלוות הם חישוב נפרד לגמרי, והרחבנו עליו במדריך ההון העצמי.
שאלות נפוצות
כמה זמן תקף אישור עקרוני למשכנתא?
לפי נהלי בנק ישראל, 24 יום לפחות. בפועל חלק מהבנקים נותנים תקופה ארוכה יותר. כל עוד האישור בתוקף והנתונים שנמסרו נמצאו נכונים, הבנק מחויב להעמיד את המשכנתא בתנאים שרשומים בו.
מה קורה אם הריבית עלתה אחרי שקיבלתי את האישור?
כל עוד האישור בתוקף, הבנק מחויב לתנאים שכתב בו גם אם הריביות והעמלות השתנו בינתיים. אחרי שהתוקף פג, ההתחייבות הזו כבר לא קיימת.
האישור עולה כסף?
לא. הגשת הבקשה וקבלת האישור אינן כרוכות בתשלום, והן לא מחייבות אתכם לקחת משכנתא.
חייבים לפנות לבנק שבו מתנהל החשבון?
אין חובה, ואין מניעה לפנות לכמה בנקים ולהשוות בין האישורים. זו גם הדרך הפשוטה ביותר לנהל משא ומתן על התנאים.
יש הבדל בין בקשה בסניף לבקשה אונליין?
יכול להיות. הסכום והתנאים שמוצעים בערוץ הטלפוני או המקוון עשויים להיות שונים מאלה שמוצעים למי שמגיש את הבקשה בסניף.
צריך לצרף מסמכים?
אין חובה בשלב הבקשה, אבל אישור שנשען על נתונים שנמסרו בעל פה יהיה כללי. תלושי שכר, תדפיסי חשבון ופירוט התחייבויות הופכים אותו למדויק. בכל מקרה, יחד עם האישור תקבלו רשימת מסמכים ומועד להגשתם.
אישור עקרוני מבטיח שאקבל את המשכנתא?
הוא מחייב את הבנק בכפוף לאימות הנתונים ולתוקף האישור, אבל הוא לא בדק את הנכס. שמאי מטעם הבנק מגיע בהמשך, ואם השווי שייקבע נמוך מהמחיר שסוכם, אחוז המימון מחושב מהשווי הנמוך.
מידע כללי ולא ייעוץ משכנתאות. תנאים ותקופות תוקף משתנים בין הבנקים. לפני החלטה, יועץ משכנתאות.