קניתם דירה חדשה בזמן שהישנה עדיין הייתה בבעלותכם, ולכן שילמתם מס רכישה לפי מדרגות דירה נוספת. שמונה אחוזים מהשקל הראשון.
אחר כך מכרתם את הישנה בתוך הזמן שהחוק נותן, ומאותו רגע אתם נחשבים רוכשי דירה יחידה. חיכיתם שההפרש יחזור.
הוא לא יחזור. אין מנגנון שמחזיר אותו לבד, וזו כל הסיבה שהעמוד הזה קיים.
רשות המסים לא עוקבת אחריכם ולא מצליבה נתונים כדי לגלות שמכרתם. ההחזר מגיע רק למי שמבקש אותו, וההפרש הוא לא סכום סמלי.
התיקון בשורה אחת
מגישים בקשה לתיקון שומה בטופס 7085 למשרד מיסוי מקרקעין שבו דווחה העסקה, בצירוף הסבר והוכחה שהדירה הישנה נמכרה.
ההגשה עצמה לא עולה כסף. מה שכן עולה כסף זה לא להגיש.
כמה כסף מדובר
דירה של 2.5 מיליון שקל, לפי מדרגות 2026:
| הסיווג | מס רכישה |
|---|---|
| דירה נוספת, 8% מהשקל הראשון | 200,000 ₪ |
| דירה יחידה, לפי המדרגות | 20,538 ₪ |
| ההפרש שמגיע לכם | 179,462 ₪ |
מאה שבעים ותשעה אלף שקל שיושבים אצל רשות המסים ומחכים לטופס.
למה זה קורה בכלל
ברגע הרכישה עדיין הייתה בבעלותכם דירה. מבחינת מיסוי מקרקעין, באותו יום קניתם דירה נוספת, והשומה נקבעה לפי המצב באותו רגע.
החוק מכיר במצב של משפרי דיור. מי שמוכר את דירתו הקודמת בתוך התקופה שנקבעה, בדרך כלל 18 חודשים ממועד הרכישה, נחשב רוכש דירה יחידה לעניין מס רכישה. הכלל הזה קיים בדיוק כדי שלא תיענשו על כך שקניתם לפני שמכרתם.
אבל השומה כבר נקבעה. כדי לשנות אותה צריך לפנות ולבקש שיתקנו אותה, ולצרף את ההוכחה שהתנאי התקיים.
יש כאן גם מצב נפוץ שני: רוכשים ששילמו מס מלא כי בזמן הרכישה בכלל לא התכוונו למכור, או לא ידעו שאפשר להצהיר על כוונה כזו, ואז נסיבות השתנו והם מכרו. גם הם זכאים, ובדיוק באותה דרך.
איך מגישים, שלב אחר שלב
- מאתרים את פרטי השומה. מספר השומה ומשרד מיסוי המקרקעין שבו דווחה עסקת הרכישה. הפרטים נמצאים אצל עורך הדין שליווה אתכם.
- ממלאים טופס 7085, בקשה לתיקון שומה.
- מצרפים הסבר מנומק. לא רק את הטופס: מכתב שמפרט מה השתנה, מתי, ומדוע אתם עומדים בתנאי הדירה החלופית.
- מצרפים אסמכתאות. חוזה המכר של הדירה הישנה, אישור הדיווח על המכירה, ונסח טאבו שמראה שהדירה כבר לא רשומה על שמכם.
- מגישים למשרד שבו דווחה העסקה, ושומרים אישור מסירה.
ברוב המקרים עורך הדין שטיפל בעסקה יעשה את זה עבורכם. שווה לדעת שזה לא תמיד קורה מעצמו: התיק שלכם נסגר אצלו עם קבלת המפתח, והבקשה הזו מגיעה חודשים אחר כך. שיחת טלפון אחת פותרת את זה.
ההחזר עולה כסף?
הגשת הבקשה עצמה למיסוי מקרקעין אינה כרוכה באגרה.
אם עורך דין מגיש עבורכם, ייתכן שכר טרחה, ולעיתים הוא כלול בשכר הטרחה המקורי של העסקה. שווה לשאול לפני ולא אחרי. חברות שמציעות “טיפול בהחזרי מס” בעמלת הצלחה גובות אחוזים מסכום ההחזר, וזה יכול להיות עשרות אלפי שקלים על טופס אחד.
אם קיבלתם הודעת שומה לפני פחות מ-30 יום
זה מסלול אחר, וכדאי לא לבלבל ביניהם.
לפי סעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין, מי שקיבל הודעת שומה רשאי להגיש השגה בתוך 30 יום ממועד המסירה, בטופס 7013. ההשגה מוגשת מנומקת ומפורטת, מזמנים אתכם לדיון, והתשובה בכתב מגיעה בתוך פרק הזמן שקבוע בחוק.
ההשגה מתאימה כשאתם חולקים על השומה עצמה. בקשה לתיקון שומה מתאימה כשהשומה הייתה נכונה ביום שנקבעה, ומאז השתנו הנסיבות. במקרה של מכירת הדירה הישנה, זה השני.
אם זה לא מתקדם
אין תשובה במשך חודשים. בקשות תיקון שומה לוקחות זמן. שמרו אישור מסירה, ופנו למשרד עם מספר השומה כדי לברר את הסטטוס.
הבקשה נדחתה. בדרך כלל בגלל אסמכתאות חסרות או בגלל שלא הוכח שהמכירה בוצעה בתוך התקופה. שווה לבדוק מה בדיוק חסר לפני שמניחים שאין זכאות.
עברו יותר מ-18 חודשים ועדיין לא מכרתם. זה לא נושא לטופס אלא לייעוץ. יש מצבים שבהם החוק מכיר בנסיבות מיוחדות, וזה בדיוק המקום שבו עורך דין מיסוי מקרקעין שווה את המחיר.
אתם לא בטוחים אם בכלל שילמתם ביתר. תסתכלו בשומה: אם הסיווג בה הוא דירה נוספת ומאז מכרתם את הדירה הקודמת בתוך התקופה, כנראה כן.
אם אתם עדיין לפני הרכישה ולא אחריה, כדאי לדעת שהסיווג נקבע ביום העסקה. הרחבנו על המדרגות ועל ההשלכות במדריך ההון העצמי.
שאלות נפוצות
איך מקבלים החזר מס רכישה?
מגישים בקשה לתיקון שומה בטופס 7085 למשרד מיסוי מקרקעין שבו דווחה העסקה, בצירוף הסבר מנומק ואסמכתאות שמוכיחות שהדירה הקודמת נמכרה בתוך התקופה הקבועה.
ההחזר מגיע אוטומטית אחרי שמוכרים את הדירה הישנה?
לא. ההחזר אינו אוטומטי ויש לבקש אותו. השומה נקבעה לפי המצב ביום הרכישה, ושינוי הנסיבות אינו משנה אותה מעצמו.
כמה זמן יש למכור את הדירה הישנה?
בדרך כלל 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה. התקופות השתנו לאורך השנים ויש הוראות מיוחדות במצבים מסוימים, ולכן כדאי לבדוק מה חל על התאריך שבו נרכשה הדירה שלכם.
מה ההבדל בין בקשה לתיקון שומה להשגה?
השגה לפי סעיף 87 מוגשת בטופס 7013 בתוך 30 יום מקבלת הודעת השומה, והיא מתאימה כשחולקים על השומה עצמה. בקשה לתיקון שומה בטופס 7085 מתאימה כשהשומה הייתה נכונה במועדה ומאז השתנו הנסיבות, למשל מכירת הדירה הקודמת.
כמה כסף אפשר לקבל בחזרה?
את ההפרש בין המס ששולם לפי מדרגות דירה נוספת לבין המס לפי מדרגות דירה יחידה. בדירה של 2.5 מיליון שקל ההפרש הוא כ-179 אלף שקל.
הגשת הבקשה עולה כסף?
ההגשה למיסוי מקרקעין אינה כרוכה באגרה. עורך דין שמגיש עבורכם עשוי לגבות שכר טרחה, ולעיתים זה כלול בשכר הטרחה של העסקה המקורית.
שילמתי מס מלא כי לא התכוונתי למכור, ובסוף מכרתי. יש לי זכאות?
זה מצב נפוץ. אם הדירה הקודמת נמכרה בתוך התקופה הקבועה ומתקיימים התנאים, ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה גם אם בעת הרכישה לא הוצהר על כוונה למכור.
מידע כללי ולא ייעוץ מס. תנאי הזכאות והתקופות משתנים לפי מועד הרכישה ולפי נסיבות אישיות. לפני הגשה, עורך דין מקרקעין או יועץ מס.