סגרתם על 2 מיליון שקל, הכנתם 500 אלף הון עצמי, והבנק אמר שהכול בסדר.
אז הגיעה השמאות, והנכס הוערך ב-1.88 מיליון. פתאום חסרים לכם 90 אלף שקל שלא היו בתוכנית.
מה שכדאי להבין קודם
השמאי של הבנק לא בא להעריך כמה הדירה שווה בשוק. הוא בא להעריך כמה הבנק יקבל עליה אם ייאלץ לממש אותה.
אלה שתי שאלות שונות, ולכן שמאות שנמוכה ממחיר העסקה אינה בהכרח עדות לכך ששילמתם יותר מדי.
איך נוצר הפער בפועל
הבנק מממן אחוז מהנמוך מבין שני מספרים: מחיר העסקה ושווי השומה. כשהשומה נמוכה יותר, היא זו שקובעת.
| לפי המחיר | לפי השומה | |
|---|---|---|
| הבסיס לחישוב | 2,000,000 ₪ | 1,880,000 ₪ |
| משכנתא ב-75% | 1,500,000 ₪ | 1,410,000 ₪ |
| הון עצמי נדרש | 500,000 ₪ | 590,000 ₪ |
הפער בשומה הוא 120 אלף שקל, והתוספת שנדרשת מכם היא 90 אלף. זה לא במקרה: התוספת שווה לפער כפול אחוז המימון.
מכאן גם נגזר כלל פשוט. ככל שאחוז המימון שלכם גבוה יותר, כך שמאות נמוכה כואבת יותר. מי שלוקח 50% מימון סופג מחצית מהפער, ומי שלוקח 75% סופג שלושה רבעים.
למה זה קורה
כמה סיבות, ורובן לא קשורות אליכם.
גישה שמרנית. השומה נועדה לשרת את הבנק בתרחיש שבו הוא מממש את הנכס, ולא בתרחיש שבו השוק עולה. שמאי שמעריך גבוה מדי חושף את הבנק, ולכן הנטייה היא כלפי מטה.
פיגור אחרי השוק. השומה נשענת על עסקאות שדווחו, ואלה מגיעות במערכות באיחור של חודשים. בשוק שעולה, השמאי עובד עם נתונים ישנים יותר מהמחיר שסגרתם.
ליקוי שהתגלה. חריגת בנייה, בעיה ברישום, מרפסת שנסגרה בלי היתר. אלה מורידים שווי, ולפעמים גם מקשים על הבנק לממן בכלל.
ולפעמים באמת שילמתם מעל. זה קורה, במיוחד כשיש כמה מתעניינים ומישהו נסחף. שווה לבדוק את מחירי העסקאות שדווחו באותו בניין ולראות אם השמאי רחוק מהם או קרוב אליהם.
מה אפשר לעשות
ארבע אפשרויות, לפי הסדר שבו כדאי לנסות אותן.
- לבקש עיון חוזר בשומה. אם יש בידיכם עסקאות השוואה שהשמאי לא לקח בחשבון, או שנפלה טעות בנתוני הנכס כמו שטח או מספר חדרים, אפשר לפנות עם נתונים ולבקש בחינה מחדש.
- לפנות לבנק אחר. לכל בנק רשימת שמאים משלו, ושמאים שונים מגיעים לתוצאות שונות. זו הדרך הפשוטה ביותר לקבל חוות דעת שנייה.
- לחזור למוכר. שומה נמוכה היא נתון אובייקטיבי ולא טענה שלכם, ולכן היא בסיס סביר לשיחה על המחיר. במיוחד כשהיא חשפה ליקוי אמיתי.
- להשלים מההון העצמי. האפשרות הפשוטה, בתנאי שהכסף קיים. חשוב לזכור שהלוואה רגילה לכל מטרה אינה יכולה לשמש להשלמת הון עצמי.
שמאות מוקדמת, והשאלה שחייבים לשאול
אפשר להזמין שמאי לפני החתימה על החוזה. זה עולה יותר משמאות הבנק, בערך 2,000 עד 3,500 שקל לעומת כאלף, והבדיקה מקיפה יותר.
אבל הבנק אינו חייב לקבל שומה פרטית. לפני שאתם משלמים, שאלו את השמאי באילו בנקים השומות שלו מתקבלות. שומה שהבנק שלכם לא מכיר בה היא הוצאה שלא קונה לכם דבר.
מתי זה בכל זאת שווה: כשאתם על אחוז מימון גבוה, כשיש חשד לחריגת בנייה או לבעיה ברישום, וכשאתם לא בטוחים בשווי האמיתי של הנכס.
הסיכון האמיתי הוא בחוזה
וכאן החלק שהופך אי נוחות כספית לבעיה חמורה.
אם השומה מונעת מכם לקבל את המימון שתכננתם ואינכם יכולים להשלים את ההפרש, אתם עלולים למצוא את עצמכם בהפרת חוזה. בחוזי מכר נהוג לקבוע פיצוי מוסכם בשיעור של כ-10% משווי העסקה, ובעסקה של שני מיליון שקל מדובר במאתיים אלף.
לכן ההגנה האמיתית נמצאת בשלב שלפני החתימה, לא אחריה.
אפשר לבקש מעורך הדין שלכם לכלול בחוזה סעיף שמתנה את העסקה בקבלת מימון בהיקף מסוים, ולקבוע מה קורה אם המימון לא מתקבל. מוכרים לא תמיד מסכימים לכך, וזו בדיוק אחת השאלות שכדאי להעלות במשא ומתן ולא לגלות בדיעבד.
וכדאי גם לזכור שאישור עקרוני אינו בודק את הנכס. הוא מבוסס על הנתונים האישיים שלכם בלבד, והשמאות מגיעה אחריו.
שאלות נפוצות
מה קורה כששמאות נמוכה ממחיר העסקה?
הבנק מחשב את אחוז המימון לפי הנמוך מבין מחיר העסקה ושווי השומה. כשהשומה נמוכה יותר, סכום המשכנתא קטן וההפרש נופל על ההון העצמי של הרוכש.
כמה כסף נוסף אצטרך?
התוספת שווה לפער בין המחיר לשומה, כפול אחוז המימון. בפער של 120 אלף שקל ובמימון של 75%, נדרשת תוספת של 90 אלף שקל להון העצמי.
אפשר לערער על שומת הבנק?
אפשר לפנות ולבקש עיון חוזר, במיוחד כשיש עסקאות השוואה שלא נלקחו בחשבון או טעות בנתוני הנכס. אפשרות נוספת היא לפנות לבנק אחר, שעובד עם רשימת שמאים אחרת.
למה שמאי הבנק מעריך נמוך?
השומה נועדה לשרת את הבנק כמעריכת שווי בטוחה, ולכן הגישה שמרנית. בנוסף היא נשענת על עסקאות שדווחו, שמגיעות באיחור של חודשים, ולכן בשוק עולה היא משקפת מחירים ישנים יותר.
כמה עולה שמאות?
שמאות מטעם הבנק עולה כאלף שקל. שמאות מוקדמת פרטית מקיפה יותר ועולה בדרך כלל בין 2,000 ל-3,500 שקל.
הבנק חייב לקבל שמאות פרטית שהזמנתי?
לא. לכל בנק רשימת שמאים שהוא מכיר בהם. לפני שמזמינים שמאות מוקדמת כדאי לוודא מול השמאי באילו בנקים השומות שלו מתקבלות.
מה קורה אם אין לי את ההפרש?
אם המימון אינו מספיק ואי אפשר להשלים, העסקה עלולה להיכנס להפרת חוזה, שלרוב מלווה בפיצוי מוסכם של כ-10% משווי העסקה. לכן כדאי לדון מראש עם עורך דין בסעיף שמתנה את העסקה בקבלת מימון.
מידע כללי ולא ייעוץ משכנתאות או ייעוץ משפטי. הסכומים הם דוגמה לחישוב. לפני חתימה על חוזה, עורך דין מקרקעין ויועץ משכנתאות.