"שכירות זה כסף שנזרק לפח" מול "דירה היא עבדות למשכנתא". שתי האמירות נשמעות חזק ואף אחת מהן אינה חישוב.
אז לקחתי דירה אחת, שני מסלולים, ועשר שנים.
מה הנחתי
דירה של 2.5 מיליון שקל, שמושכרת ב-6,500 שקל לחודש. זה יחס די טיפוסי במרכז הארץ.
מי שקונה מביא 625 אלף הון עצמי ועוד כ-98 אלף נלוות, בסך הכול 723 אלף. המשכנתא 1.875 מיליון ל-25 שנה בריבית 4.5%, והחזר חודשי של 10,422 שקל.
מי ששוכר משלם 6,500 ומשקיע את ההפרש. גם את 723 אלף שלא שילם מראש, וגם את ההפרש החודשי, בתשואה של 6% בשנה. מס רווח הון 25% במימוש.
ההפרש החודשי הוא כ-4,700 שקל, אחרי שמוסיפים לקונה גם תחזוקה, ביטוח וועד בית מוגדל.
התוצאה
| עליית ערך שנתית | ההון בנכס | תיק השוכר | מנצח |
|---|---|---|---|
| 2% | 1,608,900 ₪ | 1,747,700 ₪ | שכירות |
| 2.5% | שוויון | תיקו | |
| 3% | 1,913,400 ₪ | 1,747,700 ₪ | קנייה |
| 4% | 2,245,700 ₪ | 1,747,700 ₪ | קנייה |
| 5% | 2,608,100 ₪ | 1,747,700 ₪ | קנייה |
ההון בנכס מחושב אחרי ניכוי יתרת המשכנתא ואחרי עלויות מכירה.
נקודת השוויון יושבת על עליית ערך של 2.5% בשנה. זה רף נמוך, והוא עומד מול אינפלציה.
למה דירת מגורים דורשת 2.5% ודירה להשקעה דורשת 5%
שני הבדלים במימון. בדירה יחידה אפשר לקחת 75% משכנתא ובדירה להשקעה רק 50%, כלומר המינוף גבוה יותר. ומס הרכישה הוא 20 אלף במקום 200 אלף. ההשוואה לדירה להשקעה נמצאת כאן.
ההנחה שמפילה את כל החישוב
השוכר בטבלה משקיע 4,700 שקל בכל חודש, בלי לפספס חודש, במשך עשר שנים.
רוב האנשים לא עושים את זה.
שוכר שמשקיע מחצית מההפרש מגיע לתיק של כ-1.1 מיליון במקום 1.75, והקנייה מנצחת כבר בעליית ערך אפסית.
וזה היתרון האמיתי של משכנתא, והוא לא פיננסי. היא חיסכון כפוי. ההוראה יורדת בלי שתחליטו כל חודש מחדש.
מתי שכירות היא ההחלטה הנכונה
יש מצבים שבהם זה לא קרוב.
אופק של פחות מחמש שנים. עלויות הכניסה והיציאה, כ-98 אלף בכניסה ועוד כ-2.5% במכירה, לא מתפרסות על תקופה קצרה.
חוסר ודאות תעסוקתית. משכנתא היא התחייבות ל-25 שנה. שכירות היא התחייבות לשנה.
כשההון העצמי מגיע מחיסול כל הנזילות. דירה בלי כרית ביטחון היא סיכון, לא ביטחון.
וכשאתם רוצים לקנות באזור שאתם לא מכירים. שנה בשכירות שם תעלה פחות מטעות בקנייה.
מה החישוב לא מכיל
הפטור ממס שבח בדירה יחידה. הרווח ממכירת דירת מגורים יחידה פטור עד תקרה של 5,008,000 שקל, בעוד שרווח בתיק ניירות ערך חייב ב-25%. בדירה שעלתה 500 אלף שקל בערכה זה הפרש של 125 אלף לטובת הקנייה, ולא הכנסתי אותו לטבלה.
מהצד השני, לא הכנסתי גם את העובדה שהשוכר יכול לעבור דירה בחודש הודעה מראש, ואת העלות של שיפוץ גדול שנופל על בעלים אחת לעשור.
וכמובן, מה שיקרה למחירי הדירות בעשור הקרוב. אני לא יודע, ומי שאומר לכם שהוא יודע גם לא.
מי שמתכנן לקנות, המחשבון מראה כמה כסף באמת צריך, והמדריך מסביר למה 25% זה לא המספר.
שאלות נפוצות
מה עדיף, לקנות או לשכור?
בחישוב על דירה של 2.5 מיליון שקל לעשר שנים, נקודת השוויון היא עליית ערך של 2.5% בשנה. מעליה הקנייה עדיפה, ומתחתיה שכירות עם השקעת ההפרש.
שכירות באמת זורקת כסף לפח?
רק אם לא משקיעים את ההפרש. במסלול שחושב, השוכר משקיע כ-4,700 שקל בחודש ומגיע לתיק של כ-1.75 מיליון. מי שלא משקיע מגיע לתוצאה אחרת לגמרי.
למה דירת מגורים דורשת עליית ערך נמוכה יותר מדירה להשקעה?
בשל המימון. בדירה יחידה המשכנתא מגיעה ל-75% לעומת 50% בדירה להשקעה, ומס הרכישה נמוך בהרבה. המינוף הגבוה יותר מוריד את הרף.
מתי עדיף לשכור?
באופק של פחות מחמש שנים, בחוסר ודאות תעסוקתית, כשההון העצמי מחסל את כל הנזילות, וכשרוצים להכיר אזור לפני שקונים בו.
כמה עולה להיכנס ולצאת מדירה?
בדירה של 2.5 מיליון, כ-98 אלף שקל בכניסה במס רכישה, תיווך, עורך דין ובדיקות, ועוד כ-2.5% בעת המכירה. לכן אופק קצר פוגע בכדאיות.
מה היתרון של משכנתא שלא מופיע בחישוב?
היא חיסכון כפוי. ההחזר יורד אוטומטית, בלי החלטה חודשית, ולכן הוא מתבצע גם כשמשמעת עצמית נשברת.
מידע כללי ולא ייעוץ השקעות. החישוב מבוסס על ההנחות שפורטו, ושינוי בריבית, בשכירות או בתשואת התיק מזיז את התוצאה.
