בקצרה
תושב ישראל חייב בדיווח על הכנסה מנכס בחו"ל, גם אם כבר שילם מס במדינה שבה הנכס.
יש שני מסלולי דיווח. במסלול המקוצר משלמים 15% מההכנסה ברוטו, אבל לא מקבלים זיכוי על המס ששולם בחו"ל. במסלול הרגיל אפשר לקזז הוצאות ולקבל זיכוי. לרוב, המסלול שנשמע זול הוא היקר.
ישראל ממסה לפי שיטה פרסונלית. כלומר תושב ישראל חייב במס על כלל הכנסותיו בעולם, ולא רק על מה שהופק כאן.
דירה באתונה שמניבה שכירות היא הכנסה חייבת בישראל, בדיוק כמו דירה בחדרה. אותו כלל חל על מכירת הנכס בהמשך.
למה ההנחה שלא יגלו כבר לא עובדת
במשך שנים ההנחה הרווחת הייתה שמה שקורה בחשבון בנק זר נשאר שם.
ישראל חתומה על מנגנון החלפת מידע אוטומטית בין רשויות מס, במסגרת ה-OECD. משמעותו שרשויות מס במדינות אחרות מעבירות לרשות המסים בישראל מידע על חשבונות ונכסים של תושבי ישראל, בלי שאף אחד צריך לבקש.
אי דיווח על הכנסה אינו חוסך מס. הוא מסב עבירה אזרחית לעבירה שיכולה להיות פלילית, ומוסיף עליה ריבית וקנסות.
שני מסלולי הדיווח על שכר דירה
סעיף 122א לפקודת מס הכנסה מאפשר ליחיד שיש לו הכנסה מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל לבחור בין שני מסלולים. הבחירה נעשית מדי שנה, ויש לה השלכות שנמשכות.
| מסלול 15% | המסלול הרגיל | |
|---|---|---|
| שיעור המס | 15% על ההכנסה ברוטו | מס שולי לפי סעיף 121 |
| ניכוי הוצאות | לא, למעט פחת לפי התקנות | כן |
| זיכוי על מס זר | לא | כן |
| קיזוז הפסדים | לא | כן |
| ביטוח לאומי | לא חל | עלול לחול |
| הדיווח | מקוצר, בלי דוח שנתי מלא | דוח שנתי |
השורה שהופכת את התמונה
במסלול 15% אין זיכוי על מס זר.
כלומר אם כבר שילמתם מס במדינה שבה הנכס, המס הישראלי מצטרף אליו במקום להתקזז מולו. באתונה, למשל, שם ההכנסה משכר דירה ממוסה ממילא, מי שבוחר במסלול 15% משלם פעמיים על אותה הכנסה. במסלול הרגיל המס הזר נזקף כזיכוי, וברוב המקרים משלמים בישראל רק את ההפרש, אם יש כזה.
אז מתי מסלול 15% כן מתאים
כשהמס במדינת המקור נמוך מאוד או אפס, ואין מה לזכות מולו.
וגם כשההוצאות על הנכס זניחות ממילא, כך שאובדן הניכוי לא כואב. בנכס עם ניהול, תחזוקה ותקופות ריקות, קיזוז ההוצאות במסלול הרגיל שווה בדרך כלל יותר מהפער בין 15% למס השולי.
ויש גם שיקול שאינו כספי. מי שלא הגיש דוח שנתי לפני שהתחיל להשכיר, יכול להמשיך לא להגיש גם אחרי, ולהסתפק בדיווח מקוצר ובתשלום שוברים. יש אנשים שמעדיפים לשלם קצת יותר ולא להיכנס למערכת הדיווח השנתית, וזו העדפה לגיטימית כל עוד היא מודעת.
מה שלא הגיוני זה לבחור במסלול 15% כי הוא נשמע כמו מס נמוך.
איך אמנת מס עובדת
לישראל אמנות למניעת כפל מס עם עשרות מדינות, ורובן בנויות על אותו עיקרון.
זכות המיסוי הראשונית נתונה למדינה שבה נמצא הנכס. ישראל, כמדינת התושבות, ממסה גם היא, אבל מעניקה זיכוי בגובה המס הזר ששולם.
התוצאה המעשית: אתם משלמים בסך הכול את הגבוה מבין שני שיעורי המס, ולא את סכומם. אבל כדי שזה יעבוד, צריך לדווח במסלול שמאפשר זיכוי, ולהחזיק אסמכתאות על המס ששולם בחו"ל.
Airbnb זה סיפור אחר
זו נקודה שהרבה משקיעים מגלים מאוחר.
השכרה פסיבית של דירה היא הכנסה משכר דירה. אבל כשמצורפים לה שירותים, כמו ניקיון בין אורחים, החלפת מצעים תדירה, קבלת אורחים או ארוחות, ההכנסה עלולה להיות מסווגת כהכנסה מעסק.
במצב כזה מסלול 15% אינו רלוונטי כלל. ההכנסה חייבת במס שולי מלא, ולעיתים גם בדמי ביטוח לאומי.
הסיווג נקבע לפי מהות הפעילות ולא לפי מה שכתוב בחוזה, ולכן מי שמפעיל דירת נופש בחו"ל דרך פלטפורמה צריך לברר את זה מראש ולא בדיעבד.
וכשמוכרים
הרווח ממכירת נכס בחו"ל חייב במס רווח הון בישראל, גם כשהוא כבר מוסה במדינה שבה הנכס.
רוב המדינות שומרות לעצמן את זכות המיסוי על נדל"ן שבשטחן גם כשהמוכר הוא תושב חוץ, ולכן כמעט תמיד יהיה מס במדינת המקור. הזיכוי מכוח האמנה הוא מה שמונע תשלום כפול, ושוב הוא מותנה בדיווח ובאסמכתאות.
שווה לדעת שהפטורים המוכרים ממס שבח בישראל, כמו הפטור לדירת מגורים יחידה, שייכים לחוק מיסוי מקרקעין וחלים על נכסים בישראל. הרחבנו עליהם במדריך מס השבח, והם אינם מנגנון מקביל לנכס בחו"ל.
מה לעשות בפועל
לברר את שיעור המס במדינת המקור לפני הרכישה. הוא זה שקובע איזה מסלול דיווח הגיוני, וזה משפיע על התשואה נטו.
לשמור אסמכתאות על כל מס ששולם בחו"ל. בלעדיהן אין זיכוי, גם כשמגיע.
לתעד הוצאות מהיום הראשון. ניהול, תיקונים, ביטוח, מסים מקומיים. במסלול הרגיל הן מקטינות את ההכנסה החייבת.
לבדוק אם יש אמנת מס בין ישראל למדינה שבה הנכס, ומה היא קובעת לגבי הכנסה משכירות ולגבי רווח הון.
להיוועץ לפני, לא אחרי. בחירת מסלול, מבנה אחזקה ותזמון מכירה הם החלטות שקשה לתקן בדיעבד.
שאלות נפוצות
חייבים לדווח בישראל על דירה בחו"ל?
כן. ישראל ממסה לפי שיטה פרסונלית, ולכן תושב ישראל חייב בדיווח ובמס על כלל הכנסותיו בעולם, לרבות שכר דירה מנכס בחו"ל ורווח ממכירתו.
כבר שילמתי מס במדינה שבה הנכס. צריך לשלם שוב?
לא בהכרח. במסלול הדיווח הרגיל ניתן לקבל זיכוי בגין המס הזר, כך שבסך הכול משלמים את הגבוה מבין שיעורי המס ולא את סכומם. במסלול 15% אין זיכוי כזה.
מה זה מסלול 15%?
מסלול לפי סעיף 122א לפקודה, שבו משלמים 15% על ההכנסה ברוטו משכר דירה בחו"ל. אי אפשר לנכות הוצאות, למעט פחת לפי התקנות, אי אפשר לקזז הפסדים ואין זיכוי על מס זר. הדיווח מקוצר.
איזה מסלול עדיף?
תלוי בעיקר בשיעור המס במדינת המקור ובגובה ההוצאות. כשכבר שולם מס משמעותי בחו"ל, המסלול הרגיל עדיף בדרך כלל בזכות הזיכוי. כשהמס במדינת המקור אפסי וההוצאות זניחות, מסלול 15% פשוט יותר.
מה אם אני משכיר דרך Airbnb?
כשמצורפים להשכרה שירותים כמו ניקיון תדיר, החלפת מצעים או קבלת אורחים, ההכנסה עלולה להיות מסווגת כהכנסה מעסק. במצב כזה מסלול 15% אינו רלוונטי, וההכנסה חייבת במס שולי ולעיתים גם בדמי ביטוח לאומי.
רשות המסים באמת יודעת על הנכס?
ישראל משתתפת במנגנון החלפת מידע אוטומטית בין רשויות מס במסגרת ה-OECD, שבו מועבר מידע על חשבונות ונכסים של תושבי ישראל בלי בקשה יזומה. אי דיווח חושף להליכים אזרחיים ואף פליליים.
הפטור לדירה יחידה חל על נכס בחו"ל?
לא. הפטורים ממס שבח לדירת מגורים שייכים לחוק מיסוי מקרקעין וחלים על נכסים בישראל. רווח ממכירת נכס בחו"ל חייב במס רווח הון, בכפוף לזיכוי בגין מס זר.
מידע כללי ולא ייעוץ מס. מיסוי בינלאומי תלוי במדינה, באמנת המס, ובנסיבות אישיות. לפני רכישה, לפני בחירת מסלול דיווח ולפני מכירה, רואה חשבון או יועץ מס המתמחה במיסוי בינלאומי.
