בקצרה
רוב מוכרי הדירות בישראל לא משלמים מס שבח בכלל.
מי שמוכר דירת מגורים יחידה ועומד בתנאים פטור עד תקרה של 5,008,000 שקל. מי שכן חייב משלם 25% על השבח הריאלי, ושם ההוצאות המוכרות הן ההבדל בין חשבון מס לחשבון מס גדול.
את מס השבח משלם המוכר, בניגוד למס הרכישה שמשלם הקונה. הוא מוטל על הרווח מהמכירה ולא על המחיר.
ולפני שנכנסים למספרים, כדאי לדעת שהשאלה הראשונה היא לא כמה אלא אם בכלל.
הפטור לדירה יחידה
מוכר דירת מגורים מזכה יחידה זכאי לפטור מלא, עד תקרה של 5,008,000 שקל. התנאים:
- אתם תושבי ישראל
- זו דירת המגורים היחידה שלכם
- לא ניצלתם פטור דומה ב-18 החודשים שקדמו למכירה
מכירה מעל התקרה אינה מבטלת את הפטור. החלק שמתחת לתקרה נשאר פטור, והחלק שמעליה חייב, לפי חלקו היחסי בשווי.
שווה לשים לב שדירות של בן או בת הזוג נספרות יחד. מי שיש לו דירה ולבן זוגו יש דירה, לא בהכרח מוכר דירה יחידה.
התקרה קפואה עד 2028
תקרת הפטור הוקפאה עד 15 בינואר 2028, כמו מדרגות מס הרכישה. כלומר אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות, יותר מוכרים ימצאו את עצמם מעל התקרה בלי ששיעור המס השתנה. איש לא קרא לזה העלאת מס.
מי שכן חייב: 25%, ולפעמים 30%
שיעור המס הוא 25% על השבח הריאלי, כלומר על הרווח אחרי ניכוי הוצאות מוכרות ואחרי נטרול האינפלציה.
בעלי הכנסות גבוהות מוסיפים על כך מס יסף בשיעור 5%, כך שהשיעור המרבי מגיע ל-30%. הסף לחיוב במס יסף מתעדכן, ובשנים האחרונות הוא נע סביב 720 אלף שקל הכנסה שנתית.
הרכיב האינפלציוני, כלומר החלק מעליית המחיר שנובע רק מהאינפלציה, פטור ממס בדירות שנרכשו אחרי 1993.
קניתם לפני 2014? החישוב הלינארי המוטב
זו ההטבה הגדולה ביותר למי שאינו זכאי לפטור מלא, למשל בעלי כמה דירות.
השבח מחולק לפי תקופות אחזקה. החלק שנצבר עד 1 בינואר 2014 פטור, והחלק שנצבר מאותו יום ואילך חייב ב-25%. ככל שהחזקתם בדירה יותר שנים לפני 2014, כך גדל החלק הפטור.
דוגמה: דירה שנרכשה בתחילת 2010 ונמכרת בתחילת 2026, בשבח ריאלי של 1.4 מיליון שקל.
| החישוב | |
|---|---|
| תקופת אחזקה | 16 שנים, מתוכן 4 לפני 2014 |
| החלק הפטור | 25% מהשבח |
| השבח החייב | 1,050,000 ₪ |
| המס בפועל | 262,500 ₪ |
| ללא החישוב הלינארי | 350,000 ₪ |
הפרש של 87,500 שקל, ושיעור מס אפקטיבי של 18.75% במקום 25%.
מאז 2018 אין הגבלה על מספר הדירות שניתן למכור בחישוב לינארי מוטב. ובדירות שנרכשו לפני נובמבר 2001 החישוב מורכב יותר, וחלק מהשבח עלול להתחייב בשיעור מס שולי גבוה יותר.
כאן מאבדים כסף
כל שקל של הוצאה מוכרת שלא הצגתם מגדיל את השבח, ומתוכו רבע הולך למס.
סעיף 39 לחוק מכיר, בין היתר, במס הרכישה ששילמתם ברכישה, בשכר טרחת עורך הדין, בדמי התיווך, ובעלויות שיפוץ והשבחה.
שיפוץ מטבח ב-90 אלף שקל שיש עליו חשבוניות שווה כ-22 אלף שקל בהפחתת מס. אותו שיפוץ בלי חשבוניות שווה אפס. זו הסיבה שכדאי לשמור קבלות מהיום שקניתם, ולא להתחיל לחפש אותן בשנה שבה אתם מוכרים.
30 יום לדיווח
הדיווח למיסוי מקרקעין מוגש בתוך 30 יום ממועד המכירה. גם כשאתם פטורים לחלוטין, הדיווח נדרש והפטור נתבע בו.
וכמו במס רכישה, המועד נספר מהעסקה המחייבת. אם נחתם זיכרון דברים שמהווה חוזה מכר, השעון מתחיל ממנו ולא מהחוזה המפורט שנחתם אחר כך.
מה לעשות לפני שמוכרים
- לבדוק את מעמד הדירה. כמה דירות בבעלותכם ובבעלות בן או בת הזוג, ומתי נוצל פטור בפעם האחרונה.
- לאתר את מועד הרכישה. לפני 1.1.2014 פותח את מסלול החישוב הלינארי.
- לאסוף אסמכתאות. שומת מס הרכישה, חשבוניות עורך דין ותיווך, קבלות שיפוץ, חוזה הרכישה המקורי.
- להריץ סימולציה לפני שמסכמים מחיר, ולא אחרי.
הסעיף האחרון הוא שווה כסף. מוכר שיודע מראש שיישאר לו מס של 200 אלף שקל מנהל משא ומתן אחר על המחיר ממוכר שמגלה את זה חודש אחרי החתימה.
שאלות נפוצות
מי משלם מס שבח?
המוכר, ולא הקונה. המס מוטל על הרווח מהמכירה ולא על מחיר הדירה. רוב מוכרי דירה יחידה פטורים ממנו.
מהי תקרת הפטור לדירה יחידה?
5,008,000 שקל, תקרה שהוקפאה עד 15.1.2028. מכירה מעל התקרה אינה מבטלת את הפטור, והחלק שמעליה בלבד חייב במס לפי חלקו היחסי.
מה שיעור מס השבח?
25% על השבח הריאלי. בעלי הכנסות גבוהות מוסיפים מס יסף בשיעור 5%, כך שהשיעור המרבי מגיע ל-30%.
מה זה חישוב לינארי מוטב?
חלוקת השבח לפי תקופות אחזקה: החלק שנצבר עד 1.1.2014 פטור, והחלק שנצבר מאותו יום ואילך חייב ב-25%. ההטבה גדלה ככל שהדירה הוחזקה יותר שנים לפני 2014.
אילו הוצאות אפשר לנכות?
לפי סעיף 39 לחוק, בין היתר מס הרכישה ששולם ברכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך ועלויות שיפוץ והשבחה. ניכוי מותנה באסמכתאות, ולכן שווה לשמור קבלות מיום הרכישה.
כמה זמן יש לדווח על המכירה?
30 יום ממועד המכירה. הדיווח נדרש גם כשהמכירה פטורה לחלוטין, והפטור נתבע במסגרתו.
לבן הזוג יש דירה נוספת. זה משפיע?
כן. דירות בני זוג נספרות יחד לעניין הגדרת דירה יחידה, ולכן שווה לבדוק את התמונה המשפחתית המלאה לפני שמניחים זכאות לפטור.
מידע כללי ולא ייעוץ מס. הדוגמאות הן חישוב להמחשה ואינן כוללות את כל המשתנים. לפני מכירה, עורך דין מקרקעין או יועץ מס.
