העברתם את התשלום האחרון. הוראת הקבע הפסיקה לרדת. פתחתם בקבוק.
מבחינת המרשם, הדירה שלכם עדיין משועבדת לבנק.
סיום החוב ומחיקת הרישום הם שני דברים נפרדים, ורוב האנשים לא יודעים שהשני קיים בכלל.
הבדיקה של 18 שקל
הוציאו נסח טאבו ובדקו אם שורת המשכנתא עדיין שם.
זו הראיה היחידה שהמחיקה בוצעה. הודעה מהבנק שההלוואה נסגרה אינה אומרת שהרישום הוסר.
החוק מטיל את החובה על הבנק
וזה חשוב לדעת לפני שאתם מתחילים לרוץ.
חוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ”א-1981 קובע שכאשר לקוח פרע בעצמו את כל חיוביו, הבנק יפעל ככל הנדרש לביטול השעבודים שנרשמו לטובתו. זה כולל שליחת מסמכי ביטול ללשכת רישום המקרקעין או לרשם המשכונות, לפי העניין.
כלומר זו לא טובה שאתם מבקשים. זו חובה שלו.
בפועל הבנקים מגישים היום את שטר הביטול לטאבו באופן מקוון, וברוב המקרים זה קורה. אבל “ברוב המקרים” זו לא ערובה, והדרך היחידה לדעת היא לבדוק בעצמכם.
למה זה בכלל משנה
שעבוד רשום הוא מגבלה על הנכס, גם כשהחוב שמאחוריו כבר לא קיים.
שני מצבים שבהם זה מתפוצץ:
- כשאתם מוכרים. עורך הדין של הקונה יוציא נסח, יראה משכנתא רשומה, והעסקה תיתקע עד שתסדירו. באמצע לוח תשלומים.
- כשאתם רוצים מימון נוסף. שעבוד קיים משפיע על היכולת לשעבד את הנכס שוב.
הבעיה היא שאף אחד לא מגלה את זה בזמן. מגלים את זה עשר שנים אחר כך, כשכבר צריך לרוץ.
איפה המשכנתא בכלל רשומה
שתי אפשרויות, והתהליך שונה בכל אחת:
בטאבו, כשהנכס רשום בפנקסי המקרקעין. שם המחיקה נעשית בלשכת רישום המקרקעין.
ברשם המשכונות, כשהנכס עדיין לא רשום בטאבו, למשל דירה מקבלן שהבניין שלה טרם נרשם כבית משותף. שם רוב הפעולות מקוונות והתהליך פשוט יותר.
יש נכסים ששועבדו בשני המקומות. אם זה המצב, צריך לסגור את שניהם.
מה צריך
- מכתב סילוק מהבנק. מסמך שמאשר שההלוואה סולקה במלואה ושהבנק מסכים לביטול השעבוד. ודאו שמופיעים בו מספר ההלוואה, פרטי הנכס לפי גוש חלקה ותת חלקה, ושמות הלווים בדיוק כפי שהם רשומים.
- שטר ביטול משכנתא חתום על ידי מורשי החתימה של הבנק. בהגשה פיזית נדרשים בדרך כלל כמה עותקים מקוריים.
- בקשה לביטול רישום משכנתא, טופס של לשכת רישום המקרקעין.
- צילום תעודת זהות של בעלי הנכס.
- תשלום אגרה. סכום נמוך יחסית לפעולת המחיקה.
אם הנכס מנוהל בחברה משכנת, יידרש גם אישור זכויות עדכני.
איך יודעים שזה נגמר
אין תעודה ואין אישור מסגרת. יש נסח.
אחרי שהרשם מאשר את הבקשה, השורה של המשכנתא פשוט נעלמת מהנסח. הוציאו נסח חדש ובדקו שהיא לא שם. שמרו את הקובץ, ואת מכתב הסילוק, בתיקייה שתמצאו בעוד עשור.
אם המשכנתא עדיין מופיעה
עברו רק כמה שבועות. ההגשה והרישום לוקחים זמן. תנו לזה שבועיים ובדקו שוב.
עברו חודשים. פנו למרכז המשכנתאות של הבנק ובקשו במפורש את מכתב הסילוק ואת שטר הביטול. הזכירו את חובת הביטול לפי חוק הבנקאות. זה בדרך כלל מזיז דברים.
אי התאמה בפרטים. שם שאויית אחרת, ספרה בתעודת זהות, תת חלקה שגויה. הבקשה מוחזרת לתיקון וחוזרת לסוף התור.
משכנתא ישנה מאוד. משכנתאות שנרשמו לפני עשרות שנים לטובת בנקים שמוזגו או נסגרו מאז דורשות טיפול נפרד. הנושה של היום הוא הגוף שקלט את הבנק.
המשכנתא של הבעלים הקודם. אם קניתם דירה ובנסח עדיין מופיעה משכנתא של המוכר, זה לא התיק שלכם למחוק. זה מכשול ברישום הבעלות, ומטפלים בו מול עורך הדין של העסקה.
ומה עם הערת האזהרה
לצד המשכנתא נרשמת לעיתים גם הערת אזהרה לטובת הבנק, שמגבילה עסקאות בנכס.
גם היא צריכה להימחק, והיא לא נמחקת מעצמה עם מחיקת המשכנתא. כשאתם בודקים את הנסח, עברו על סעיף ההערות ולא רק על סעיף המשכנתאות. הרחבנו על הערות אזהרה כאן.
שאלות נפוצות
סיימתי לשלם. המשכנתא נמחקת אוטומטית?
החוק מחייב את הבנק לפעול לביטול השעבוד לאחר שהלקוח פרע את כל חיוביו, ובפועל הבנקים מגישים את שטר הביטול באופן מקוון. עם זאת, האישור היחיד שהמחיקה בוצעה הוא נסח טאבו עדכני שבו שורת המשכנתא כבר לא מופיעה.
מה ההבדל בין סיום משכנתא למחיקת משכנתא?
סיום משכנתא הוא סילוק החוב הכספי. מחיקת משכנתא היא הסרת השעבוד מהמרשם. הוראת הקבע יכולה להפסיק לרדת בעוד הנכס עדיין רשום כמשועבד.
אילו מסמכים צריך?
מכתב סילוק מהבנק המאשר פירעון מלא והסכמה לביטול השעבוד, שטר ביטול משכנתא חתום על ידי מורשי החתימה של הבנק, טופס בקשה לביטול רישום משכנתא, צילום תעודת זהות ותשלום אגרה. בנכס בחברה משכנת נדרש גם אישור זכויות עדכני.
מה קורה אם לא מוחקים?
השעבוד נשאר רשום ומגביל את הנכס. הוא עלול לעכב מכירה עתידית ולהשפיע על היכולת לקבל מימון נוסף כנגד הנכס.
כמה זמן זה לוקח?
התהליך עשוי לארוך מספר שבועות, בהתאם לעומס בלשכת רישום המקרקעין ולשלמות המסמכים. במשכון הרשום אצל רשם המשכונות ההליך מקוון ומהיר יותר.
איפה מקבלים אישור שהמחיקה בוצעה?
אין מסמך חדש שמונפק. לאחר אישור הרשם, שורת המשכנתא נעלמת מנסח הטאבו. הוצאת נסח עדכני היא הדרך לוודא זאת.
בנסח מופיעה משכנתא של הבעלים הקודם. מה עושים?
זה אינו הליך שאתם מבצעים. מחיקת משכנתת המוכר היא חלק מהשלמת העברת הבעלות, ומטפלים בה מול עורך הדין שליווה את העסקה.
מידע כללי ולא ייעוץ משפטי. דרישות המסמכים ולוחות הזמנים משתנים בין לשכות ובין בנקים. לבירור מקרה ספציפי, עורך דין מקרקעין.