המתווך אומר שדירות בבניין נמכרות ב-2.4 מיליון. המוכר אומר שקיבל הצעה גבוהה יותר. שניהם אולי צודקים ואולי לא.
המחירים שדווחו בפועל הם מידע פומבי, והם זמינים לכל אחד בחינם.
איפה מסתכלים
מערכת מידע נדל”ן של רשות המסים, דרך אתר gov.il. חיפוש לפי כתובת, שכונה או גוש וחלקה.
בלי הרשמה, בלי תשלום, וזמין לכל אחד. משקיע, רוכש, מוכר או סתם סקרן.
למה זה בכלל פתוח לציבור
כי בית משפט קבע שכך צריך להיות.
עד 2010 הנתונים היו סגורים. בעקבות עתירה ופסיקה, הקימה רשות המסים את מערכת מידע נדל”ן ופתחה אותה לציבור. הבסיס שלה הוא מערכת כרמ”ן, שמתעדת ומעבדת נתוני עסקאות מקרקעין מאז 1989.
אלה אותם נתונים שמשמשים את השמאי הממשלתי, את הלמ”ס ואת משרד האוצר לחישוב מדדי מחירים ולהערכות שווי. לא סקר ולא הערכה, אלא דיווחים שהוגשו בפועל לפי חובה שבחוק בכל עסקת מקרקעין.
וזה בדיוק מה שהופך אותם לשונים ממחיר במודעה.
איך מחפשים
- נכנסים לשירות “מאגר מידע נדל”ן” באתר gov.il, במדור מיסוי מקרקעין.
- בוחרים איך לאתר: לפי עיר ורחוב, לפי שכונה, או לפי גוש וחלקה.
- מגדירים טווח תאריכים. בלי זה תקבלו עשרות שנים של עסקאות.
- מריצים, ומסתכלים על התוצאות לפי תאריך.
החיפוש לפי גוש וחלקה מדויק יותר מחיפוש לפי כתובת, כי הוא מגביל את התוצאות לחלקה אחת בלבד. איתור גוש וחלקה לפי כתובת לוקח דקה.
בחרו “כללי” בסוג הנכס
גם כשאתם מחפשים דירת מגורים. הסיווג נקבע לפי אופן הדיווח, ולא כל עסקה מדווחת בסיווג שהיינו מצפים לו. דירות שנרכשו במסגרת קבוצת רכישה, למשל, מדווחות כרכישת חלק בקרקע. סינון לפי “דירת מגורים” בלבד יעלים אותן מהתוצאות, ואתם תסיקו שלא נמכר שם כלום.
הנתונים לא מגיעים בזמן אמת
זו הנקודה שהכי חשוב להבין לפני שמסיקים מסקנות.
עסקה מדווחת לרשות המסים תוך פרק זמן קבוע מהחתימה, ואחר כך היא נקלטת ומעובדת. בין החתימה לבין הרגע שבו העסקה מופיעה במערכת עוברים בדרך כלל חודשים.
המשמעות: אם חיפשתם עסקאות מהחודשיים האחרונים ולא מצאתם כלום, זה לא אומר שלא נמכר שם דבר. זה אומר שהנתונים עוד לא הגיעו.
בשוק שמשנה כיוון, הפער הזה משמעותי. אתם רואים תמונה של לפני חצי שנה.
איך קוראים את התוצאות
הממוצע השכונתי הוא המספר הכי פחות שימושי בטבלה. מה שכן שווה:
- עסקאות באותו בניין. אותה חלקה, אותה תוכנית, אותה שכונה. זו ההשוואה האמיתית היחידה.
- מחיר למ”ר, ולא מחיר כולל. דירה גדולה יותר במחיר גבוה יותר לא אומרת שהיא יקרה יותר.
- הכיוון לאורך זמן. שלוש עסקאות בשנתיים מספרות סיפור שעסקה בודדת לא מספרת.
- חריגים. עסקה שנמוכה משמעותית מהשאר היא לעיתים העברה בין קרובים ולא מכירה בשוק החופשי.
וכששתי דירות באותו גודל באותו בניין נמכרו בהפרש של 400 אלף שקל, יש שם משתנה שלא רואים בטבלה. קומה, כיוון, מצב הדירה, או משהו אחר. זו לא בעיה במידע, זו שאלה שכדאי לשאול.
מה המערכת לא נותנת
שמות הצדדים. המידע כולל את העסקה ולא את מי שעשה אותה.
מצב הדירה. אין מידע על שיפוץ, קומה במקרים רבים, כיוון או נוף. שתי עסקאות זהות במחיר יכולות להיות שתי דירות שונות לגמרי.
הטבות שניתנו בעסקה. הנחות, מבצעי מימון או ריהוט שנכללו לא מופיעים. המחיר המדווח הוא מה שדווח.
רישום הזכויות. מי הבעלים, אילו הערות והצמדות קיימות, כל אלה נמצאים רק בנסח טאבו ולא כאן.
ומה עם האתרים המסחריים
יש כמה אתרים שמציגים את אותם נתונים בממשק נוח יותר, לפעמים עם שכבות מידע נוספות כמו בתי ספר, תחבורה או פרויקטים באזור.
הם לגיטימיים והם באמת נוחים. רק כדאי לזכור שהמקור הוא אותו מאגר, ושהוא זמין בחינם. מי שגובה תשלום על גישה למחירי עסקאות מוכר לכם עיצוב, לא מידע.
שאלות נפוצות
איך בודקים בכמה נמכרה דירה?
במערכת מידע נדל”ן של רשות המסים, דרך אתר gov.il. מחפשים לפי עיר ורחוב, לפי שכונה או לפי גוש וחלקה, ומגדירים טווח תאריכים. השירות חינמי ואינו דורש הרשמה.
המידע הזה באמת פומבי?
כן. המערכת נפתחה לציבור ב-2010 בעקבות עתירה ופסיקת בית משפט, והיא מבוססת על דיווחי העסקאות שמוגשים לרשות המסים מכוח חוק.
למה אני לא מוצא עסקאות מהחודשים האחרונים?
בין מועד החתימה לבין הופעת העסקה במערכת עוברים בדרך כלל חודשים, בשל מועד הדיווח ותהליכי הקליטה. היעדר תוצאות אינו מעיד על היעדר עסקאות.
למה כדאי לבחור “כללי” בסוג הנכס?
מפני שלא כל עסקה מדווחת בסיווג שהיינו מצפים לו. דירות שנרכשו בקבוצת רכישה, למשל, מדווחות כרכישת חלק בקרקע, וסינון לפי דירת מגורים בלבד יעלים אותן מהתוצאות.
המערכת מציגה מי המוכר והקונה?
לא. המידע מתייחס לעסקה ולנכס ואינו כולל את שמות הצדדים. פרטי הבעלות מופיעים בנסח טאבו.
מה עדיף להשוות, מחיר כולל או מחיר למ”ר?
מחיר למ”ר, ובעיקר בעסקאות באותו בניין. הממוצע השכונתי מטשטש הבדלים משמעותיים בין נכסים ואינו כלי טוב לתמחור דירה ספציפית.
האתרים המסחריים מציגים מידע אחר?
לא. הם מציגים את אותם נתוני עסקאות בממשק נוח יותר ולעיתים בתוספת שכבות מידע. הנתונים עצמם זמינים בחינם במערכת של רשות המסים.
מידע כללי ולא ייעוץ. נתוני עסקאות מבוססים על דיווחים ועשויים לכלול אי דיוקים. לתמחור נכס ספציפי, שמאי מקרקעין.