שלושה מסלולי מס על הכנסה משכירות, והבחירה נראית טכנית. היא לא.
על דירה שמושכרת ב-9,000 שקל, ההפרש בין המסלול הנכון ללא נכון הוא כ-14 אלף שקל בשנה.
שלושת המסלולים
פטור. תקרת הפטור ל-2026 עומדת על 5,654 שקל לחודש, אותו סכום כמו ב-2024 וב-2025. מתחתיה אין מס כלל.
מסלול 10%. לפי סעיף 122 לפקודה, 10% על מלוא ההכנסה מהשקל הראשון. בלי ניכוי הוצאות, בלי פחת. התשלום מבוצע תוך 30 יום מתום שנת המס.
מס שולי. לפי מדרגות המס, עם ניכוי הוצאות ופחת.
הבחירה נעשית מחדש בכל שנת מס, ואי אפשר לפצל את ההכנסה מאותה דירה בין שני מסלולים באותה שנה.
המס השולי כאן מתחיל ב-31%, לא ב-10%
הכנסה משכירות אינה הכנסה מיגיעה אישית, ולכן המדרגה הראשונה שחלה עליה היא 31% ולא 10%. מי שמלאו לו 60 נהנה מהמדרגות הרגילות, שמתחילות ב-10%. זה ההבדל שהופך את כל החשבון.
למה מסלול הפטור מטעה
הוא נשמע כמו ברירת המחדל, ומעל התקרה הוא מתנהג גרוע.
הנוסחה: כל שקל מעל התקרה מקטין את הפטור בשקל. כלומר הסכום הפטור שווה לכפל התקרה פחות שכר הדירה בפועל.
בשכירות של 7,000 שקל, החריגה היא 1,346. הפטור מצטמצם ל-4,308, והחלק החייב הוא 2,692 שקל בחודש. עליו משלמים 31%.
מעל 11,308 שקל בחודש, כפל התקרה, הפטור נמחק לגמרי.
נקודת המפנה: 6,741 שקל
חישבנו איפה שני המסלולים נפגשים, וזה המספר.
| שכירות חודשית | מסלול הפטור | מסלול 10% | הזול |
|---|---|---|---|
| 5,654 ₪ | 0 ₪ | 6,785 ₪ | פטור |
| 6,000 ₪ | 2,574 ₪ | 7,200 ₪ | פטור |
| 6,500 ₪ | 6,294 ₪ | 7,800 ₪ | פטור |
| 6,741 ₪ | 8,087 ₪ | 8,089 ₪ | שווה |
| 7,000 ₪ | 10,014 ₪ | 8,400 ₪ | 10% |
| 9,000 ₪ | 24,894 ₪ | 10,800 ₪ | 10% |
| 12,000 ₪ | 44,640 ₪ | 14,400 ₪ | 10% |
מתחת ל-6,741 שקל בחודש, מסלול הפטור זול יותר. מעליו, מסלול 10%.
המספרים מחושבים לפי מדרגה של 31% ובלי הכנסות אחרות. מי שמלאו לו 60, או שיש לו הוצאות גדולות, יקבל תמונה אחרת.
כמה דירות נספרות יחד
זו הטעות הנפוצה ביותר אצל מי שיש לו יותר מדירה אחת.
תקרת הפטור נמדדת מול סך ההכנסה משכירות מכל הדירות, לא מול כל דירה בנפרד. דירה ב-5,000 ודירה ב-4,500 אינן פטור מלא ועוד פטור מלא. הן 9,500 מול תקרה של 5,654, והפטור נשחק כמעט כולו.
אפשר לשלב מסלולים בין דירות שונות, אבל יש מגבלה: לא ניתן לבחור במסלול 10% על דירה שקיבלה עליה פטור חלקי. על יתרת שכר הדירה באותה דירה יחול מס מלא.
מצב אחד ששווה להכיר
מי שמשכיר את דירתו היחידה וגר בעצמו בשכירות.
במסלול 10% אפשר במקרים כאלה לשלם מס על ההפרש בלבד. משכיר שמקבל 9,000 ומשלם 7,000 על הדירה שהוא שוכר, משלם 10% על 2,000 שקל, כלומר 200 שקל לחודש.
זה חוסך אלפי שקלים בשנה, ולא מעט אנשים במצב הזה פשוט לא יודעים שההסדר קיים.
הבחירה חוזרת אליכם במכירה
מסלול הפטור ומסלול 10% משפיעים על אופן חישוב הפחת בעת מכירת הדירה, ולכן על מס השבח. מי שבחר שנים במסלול שחסך לו מס שוטף עלול לגלות שהחיסכון מתקזז חלקית במכירה. הרחבנו על מס שבח כאן, וזה בדיוק המקום שבו שווה יועץ מס ולא טבלה.
מתי מסלול המס השולי כן משתלם
הוא נראה גרוע ב-31%, ויש מצבים שבהם הוא המנצח.
כשיש הוצאות גדולות: ריבית משכנתא, שיפוץ משמעותי, דמי ניהול, פחת. במסלול הזה הן מנוכות, ובשני האחרים לא.
וכשמלאו לכם 60, מדרגות המס מתחילות ב-10% ולא ב-31%, והתמונה משתנה לגמרי.
בשנה שבה הייתה הוצאה חריגה, שווה להריץ את שלושת המסלולים ולא להניח שהבחירה של אשתקד עדיין נכונה. הבחירה ממילא נעשית מחדש בכל שנה.
שאלות נפוצות
מהי תקרת הפטור על שכר דירה ב-2026?
5,654 שקל לחודש, אותו סכום כמו ב-2024 וב-2025. מתחת לתקרה ההכנסה פטורה ממס הכנסה, בכפוף לתנאים.
מתי כדאי לעבור ממסלול הפטור למסלול 10%?
סביב שכירות חודשית של 6,741 שקל. מתחת לסכום הזה מסלול הפטור זול יותר, ומעליו מסלול 10%. החישוב מניח מדרגת מס של 31% ואין בו הכנסות אחרות.
איך מחשבים פטור חלקי?
מפחיתים את ההפרש שבין שכר הדירה לתקרה מהתקרה עצמה. בשכירות של 7,000 שקל, החריגה היא 1,346, הפטור מצטמצם ל-4,308, והחלק החייב הוא 2,692 שקל.
למה מדרגת המס מתחילה ב-31%?
הכנסה משכירות אינה הכנסה מיגיעה אישית, ולכן המדרגה הראשונה החלה עליה היא 31%. מי שמלאו לו 60 נהנה ממדרגות המס הרגילות שמתחילות ב-10%.
יש לי שתי דירות. כל אחת נבחנת בנפרד?
לא. תקרת הפטור נמדדת מול סך ההכנסה משכירות מכל הדירות יחד. דירה ב-5,000 ודירה ב-4,500 נבחנות כ-9,500 שקל מול התקרה.
אפשר לשלב מסלולים?
בין דירות שונות כן, אך לא ניתן לבחור במסלול 10% על דירה שקיבלה עליה פטור חלקי. את ההכנסה מאותה דירה אי אפשר לפצל בין מסלולים באותה שנה.
מתי משלמים את המס במסלול 10%?
תוך 30 יום מתום שנת המס, כלומר עד 30 בינואר. איחור מוסיף ריבית והצמדה.
משכיר את דירתי היחידה וגר בשכירות. יש הקלה?
כן. במסלול 10% ניתן במקרים כאלה לשלם מס על ההפרש בלבד. מי שמקבל 9,000 שקל ומשלם 7,000 על דירה ששכר, משלם 10% על 2,000 שקל.
מידע כללי ולא ייעוץ מס. החישובים מניחים מדרגה של 31% ואינם כוללים הכנסות נוספות. לפני בחירת מסלול, יועץ מס או רואה חשבון.
