המספר שמסתובב בכותרות הוא כ-85 אלף דירות לא מכורות. הוא נשמע כמו עודף היצע אדיר שאמור למוטט מחירים.
הוא גם לא מתאר 85 אלף דירות ריקות.
מה הלמ"ס בעצם סופרת
דירה נכנסת למלאי מרגע שהתקבל היתר בנייה. גם אם הקבלן יתחיל לבנות בעוד שנה, וגם אם המסירה בעוד ארבע.
לפי הערכות, רק כ-17% עד 19% מהמלאי הזה הן דירות מוכנות. כלומר בערך 15 עד 17 אלף דירות שאפשר להיכנס אליהן, וחלק ניכר מהן בתל אביב.
ויש כאן גם הטיה לכיוון השני. דירה שלא נמכרה במשך 15 חודשים יוצאת מהסטטיסטיקה. היא עדיין בשיווק, היא פשוט כבר לא נספרת.
אז המספר מנפח במקום אחד ומצמצם במקום אחר, ושווה להתייחס אליו כמדד למגמה ולא כמפקד דירות.
איפה המלאי יושב
וזו השורה שמעניינת קונה. יותר ממחצית המלאי מרוכז במחוזות תל אביב והמרכז.
| עיר | דירות לא מכורות |
|---|---|
| ירושלים | 10,320 |
| תל אביב | 9,549 |
| בת ים | 5,149 |
| חיפה | 4,042 |
| נתניה | 3,598 |
בת ים עם 5,149 דירות היא המספר שהכי הפתיע אותי ברשימה, ביחס לגודל העיר.
קצב המכירות הנוכחי מתרגם את המלאי לכ-26 עד 31 חודשי היצע, תלוי בחודש הפרסום. זה הרבה זמן לקבלן שמשלם ריבית על ליווי בנקאי.
וזה כבר מתורגם להנחות
הנחות של 10% עד 20% מדווחות בשטח. על דירה של 3 מיליון שקל, 10% הם 300 אלף ו-20% הם 600 אלף.
חלק מההטבה מגיע כהנחה ישירה, וחלק כמסלולי תשלום כמו 15/85, פטור מהפרשי הצמדה, ובחלק מהפרויקטים גם התחייבות לשאת בשכר דירה בשנתיים הראשונות.
ולמה זה לא מופיע במדד המחירים
כאן נמצאת הנקודה שהכי שווה להבין.
קבלן שמוריד מחיר מחירון פוגע בשווי כל הדירות שכבר מכר באותו פרויקט, ובשווי הביטחונות מול הבנק המלווה. לכן הוא מעדיף לתת את ההנחה בדרכים שלא נרשמות כמחיר.
פטור מהצמדה למדד הוא הנחה. שנתיים שכירות על חשבונו הן הנחה. שדרוגים בלי תוספת מחיר הם הנחה. אף אחת מהן לא מופיעה בשווי העסקה המדווח.
מדד מחירי הדירות ירד בכ-1.7% בהשוואה שנתית, ובתל אביב בכ-5.1%. ההנחות בפועל גדולות מזה, והפער הוא בדיוק החלק שלא נרשם.
איפה באמת יש לכם כוח
המלאי הגבוה לא נותן כוח מיקוח אחיד. הוא נותן אותו בנקודות מסוימות.
בדירות מוכנות. דירה גמורה שעומדת ריקה עולה לקבלן כסף כל חודש. דירה על הנייר לא.
בפרויקט שמתקרב לסיום ונשארו בו בודדות. שם הלחץ לסגור את הליווי הבנקאי הכי גבוה.
בקומות ובכיוונים שפחות מבוקשים. קומה שנייה מעל חניון, דירה שפונה למערב. אלה נשארות אחרונות, ועליהן מתגמשים.
ובסוף רבעון. זה לא סוד ענפי, וזה עובד.
מה לבקש, ובאיזה סדר
הטעות הנפוצה היא להתחיל במחיר. שם הקבלן הכי נוקשה, ומסיבות שאין להן קשר אליכם.
התחילו בפטור מהצמדה למדד. עד 40% ממחיר הדירה חשוף להצמדה, ובפרויקט ארוך זה עשרות אלפי שקלים.
אחר כך לוח תשלומים. דחיית תשלומים שווה כסף אמיתי, ולקבלן היא עולה פחות מהנחה במחיר.
ורק בסוף המחיר עצמו. ואם מציעים לכם מבצע מימון, שווה להבין על שם מי ההלוואה לפני שמתלהבים.
ודרשו שכל הטבה תיכנס לחוזה. הבטחה במשרד מכירות אינה סעיף.
הצד השני
הנחה גדולה בפרויקט שלא מצליח להימכר היא גם סימן, ולא רק הזדמנות.
קבלן בלחץ תזרימי הוא קבלן שעלול לאחר במסירה, לחסוך בגמר, או במקרים קיצוניים לא להשלים. לכן דווקא כשההנחה גדולה שווה לבדוק את החוסן הפיננסי של היזם ואת הבטוחה שהוא מעמיד.
והמלאי לא מתפזר שווה. הוא מרוכז במרכז, ובפריפריה התמונה שונה לגמרי. מי שקונה בבאר שבע לא נמצא באותו משא ומתן כמו מי שקונה בבת ים.
שאלות נפוצות
כמה דירות לא מכורות יש בישראל?
כ-85 אלף לפי נתוני הלמ"ס, המספר משתנה מחודש לחודש. מדובר בדירות שקיבלו היתר בנייה ולא נמכרו, ולא בהכרח בדירות בנויות.
כמה מהן באמת מוכנות לכניסה?
לפי הערכות, כ-17% עד 19% מהמלאי, כלומר בערך 15 עד 17 אלף דירות. היתר נמצאות בשלבי תכנון או בנייה.
איפה מרוכז המלאי?
יותר ממחציתו במחוזות תל אביב והמרכז. ברמת הערים, ירושלים מובילה עם כ-10,320 דירות, אחריה תל אביב עם 9,549 ובת ים עם 5,149.
כמה הנחה אפשר לקבל מקבלן?
בשטח מדווחות הטבות בשווי 10% עד 20%. על דירה של 3 מיליון שקל מדובר ב-300 עד 600 אלף שקל, חלקן כהנחה ישירה וחלקן כמסלולי תשלום ופטור מהצמדה.
למה ההנחות לא מופיעות במדד המחירים?
מפני שרובן אינן הנחה במחיר המדווח. פטור מהצמדה, שדרוגים ותשלום שכר דירה אינם נרשמים בשווי העסקה, ולכן המדד מראה ירידה קטנה מההטבה בפועל.
מה כדאי לבקש קודם במשא ומתן?
פטור מהצמדה למדד, אחריו שינוי בלוח התשלומים, ורק בסוף הנחה במחיר. הקבלן גמיש יותר בשניים הראשונים, מפני שהורדת מחיר מחירון פוגעת בכל הפרויקט.
הנחה גדולה היא תמיד הזדמנות?
לא בהכרח. היא עשויה להצביע על לחץ תזרימי אצל היזם, שמעלה את הסיכון לאיחור במסירה או לחיסכון בגמר. כשההנחה חריגה, כדאי לבדוק את חוסנו הפיננסי של היזם ואת הבטוחה שהוא מעמיד.
הנתונים נכונים למועד הפרסום ומתעדכנים מדי חודש בפרסומי הלמ"ס. מידע כללי ולא ייעוץ.
