התשובה הקצרה
לכל היותר 40% ממחיר הדירה חשוף להצמדה. לא המחיר המלא.
בדירה של 2.2 מיליון שקל, החלק הצמוד הוא 880 אלף. עלייה של 5% במדד מוסיפה 44 אלף שקל, ולא 110 אלף כפי שנדמה למי שמחשב על המחיר המלא.
אתם חותמים על דירה מקבלן ב-2.2 מיליון שקל. שנתיים אחר כך, לקראת התשלום האחרון, מגיע חישוב שבו אתם חייבים יותר ממה שסוכם.
זו ההצמדה למדד תשומות הבנייה. השאלה היחידה שמעניינת היא כמה, וכאן רוב האנשים מחשבים לא נכון וגם משלמים לפעמים יותר ממה שהם חייבים.
מה זה מדד תשומות הבנייה
מדד שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אחת לחודש, ומודד את השינוי בעלויות שנדרשות לבניית מבנה: חומרים, שכר עבודה, ציוד.
הרעיון מאחורי ההצמדה הגיוני. הקבלן מתחייב על מחיר היום ובונה במשך שלוש שנים, ולכן חלק מהסיכון לעליית עלויות מתגלגל לרוכש.
עד יולי 2022 היה אפשר להצמיד את מלוא מחיר הדירה, וזה מה שייצר את ההפתעות של מאות אלפי שקלים. היום זה מוגבל.
שלושת הכללים
בחוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022 ואילך, מכוח תיקון 9 לחוק המכר (דירות):
- רק למדד תשומות הבנייה. לא למדד המחירים לצרכן ולא לשום מדד אחר.
- 20% הראשונים ממחיר הדירה אינם צמודים בכלל.
- מכל תשלום מעבר לכך מותר להצמיד לכל היותר מחצית. ומכאן התקרה: 40% מהמחיר.
החישוב על דירה של 2.2 מיליון
20% הראשונים, כלומר 440 אלף שקל, יוצאים מהמשוואה. מהיתרה, 1.76 מיליון, מותר להצמיד מחצית. סך הכול 880 אלף שקל צמודים.
| עליית המדד לאורך הבנייה | התוספת בפועל | אילו כל המחיר היה צמוד |
|---|---|---|
| 3% | 26,400 ₪ | 66,000 ₪ |
| 5% | 44,000 ₪ | 110,000 ₪ |
| 8% | 70,400 ₪ | 176,000 ₪ |
הפער בין שתי העמודות הוא מה שהתיקון עשה. הוא גם הסיבה שמי שמחשב על המחיר המלא מפחיד את עצמו במספר גדול פי שניים וחצי.
שימו לב שההצמדה מחושבת לכל תשלום בנפרד, לפי המדד שפורסם סמוך למועדו. תשלום שמשולם מוקדם צובר פחות הצמדה מתשלום שמשולם בסוף. לכן לוח התשלומים בחוזה משפיע על התוצאה, ולא רק על הנזילות שלכם.
ההצמדה נעצרת במועד המסירה שבחוזה
זה הכלל שהכי שווה כסף, והוא גם זה שהכי קל לפספס. קבלן שאיחר במסירה אינו רשאי להמשיך ולהצמיד את יתרת התשלומים מעבר לתאריך שנקבע בחוזה.
בפרויקט שנמסר באיחור של שנה, כשהמדד עלה בינתיים, מדובר בעשרות אלפי שקלים. החריג היחיד הוא כשהעיכוב בתשלום נבע מכם.
איך בודקים את החישוב שקיבלתם
דרישת התשלום מגיעה מהנהלת החשבונות של היזם, ולא תמיד היא נכונה. ארבע בדיקות:
- הבסיס. ההצמדה מחושבת על 40% מהמחיר לכל היותר, לא על הסכום המלא.
- המדד. מדד תשומות הבנייה, לא מדד המחירים לצרכן. שווה להשוות מול הנתון שפרסמה הלמ”ס לאותו חודש.
- מדד הבסיס. החוזה מגדיר מאיזה מדד מתחילים לספור. טעות כאן מזיזה את כל התוצאה.
- תאריך הסיום. אם המסירה התעכבה, ההצמדה אמורה להיעצר בתאריך החוזי ולא בתאריך המסירה בפועל.
ואם משהו נראה לא מסתדר, זה הזמן לעורך דין ולא לוויכוח טלפוני עם הנהלת החשבונות.
מי שחתם לפני יולי 2022
התיקון אינו רטרואקטיבי. בחוזים שנחתמו קודם ממשיכים לחול תנאי ההצמדה שנקבעו בהם, ובחלקם מדובר בהצמדה של מלוא מחיר הדירה.
אין דרך לשנות את זה עכשיו, אבל כן שווה להבין מה בדיוק כתוב בחוזה שלכם לפני שאתם מקבלים את החישוב הסופי.
ולמי שעוד לפני חתימה: סעיף ההצמדה הוא אחד הסעיפים שכדאי לעבור עליהם לאט, יחד עם עורך דין שמייצג אתכם ולא את היזם. נגענו בהיבטים נוספים של השלב הזה במדריך הערת האזהרה.
שאלות נפוצות
כמה ממחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה?
בחוזים שנחתמו מ-7.7.2022 ואילך, לא יותר מ-40%. 20% הראשונים אינם צמודים כלל, ומכל תשלום מעבר לכך ניתן להצמיד לכל היותר מחצית.
כמה כסף זה בפועל?
בדירה של 2.2 מיליון שקל, החלק הצמוד הוא 880 אלף. עלייה של 5% במדד לאורך הבנייה מוסיפה כ-44 אלף שקל.
אפשר להצמיד למדד המחירים לצרכן?
לא. החוק מתיר הצמדה למדד תשומות הבנייה בלבד. הצמדה למדד המחירים לצרכן או לכל מדד אחר אינה מותרת.
הקבלן איחר במסירה. ההצמדה ממשיכה?
לא. ההצמדה נעצרת במועד המסירה שנקבע בחוזה. איחור מצד המוכר אינו ממשיך לצבור הצמדה, למעט מקרה שבו העיכוב בתשלום נבע מהרוכש.
מה קורה אם המדד יורד?
מדד תשומות הבנייה יכול גם לרדת, ואז החלק הצמוד יורד בהתאם. בפועל המדד עלה ברוב השנים האחרונות, ולכן רוב הרוכשים נתקלים בתוספת ולא בהפחתה.
ההצמדה חלה גם על דירה יד שנייה?
לא. הכללים האלה נוגעים לרכישה מקבלן לפי חוק המכר (דירות). בעסקת יד שנייה המחיר נקבע בחוזה בין הצדדים.
חתמתי ב-2021. הכללים החדשים חלים עליי?
לא. תיקון 9 חל על חוזים שנחתמו מ-7.7.2022 ואילך ואינו רטרואקטיבי. בחוזים קודמים ממשיכים לחול תנאי ההצמדה שנקבעו בהם.
מידע כללי ולא ייעוץ משפטי. הדוגמאות הן חישוב להמחשה. לבדיקת חישוב הצמדה בחוזה ספציפי, עורך דין מקרקעין.