קצר ולעניין
אין בחוק תקרה לדמי תיווך. השניים אחוז הם נוהג שוק, וניתן להתמקח עליהם לפני החתימה.
מה שכן קבוע בחוק זה מתי המתווך זכאי לקבל כסף: רישיון בתוקף, הזמנה חתומה בכתב, והיותו הגורם היעיל בעסקה. בבלעדיות על דירה יש כללים נוספים — עד שישה חודשים, מסמך נפרד, וחובת פעולות שיווק שאי-ביצוען מקצר את הבלעדיות.
דירה של שני מיליון שקל שנמכרת דרך מתווך מייצרת עמלה של כ-94 אלף שקל: 2% בתוספת מע”מ מהקונה, ועוד 2% בתוספת מע”מ מהמוכר.
סכום כזה מצדיק עשרים דקות קריאה לפני שחותמים על טופס. במיוחד מפני שהמספר הזה אינו קבוע בחוק.
לפני שחותמים על הזמנת תיווך
- מוודאים שלמתווך יש רישיון בתוקף בפנקס המתווכים
- מתמקחים על האחוז. אחרי החתימה אין על מה לדבר
- בודקים שכתוב במפורש אם השיעור כולל מע”מ או לא
- אם נותנים בלעדיות: קוראים את המסמך הנפרד ואת רשימת פעולות השיווק
שלושה תנאים, ובלעדיהם אין דמי תיווך
חוק המתווכים במקרקעין, התשנ”ו-1996 קובע שלושה תנאים מצטברים. כולם צריכים להתקיים, לא חלקם.
- רישיון תיווך בתוקף. התחייבות לשלם למי שאין לו רישיון אינה ניתנת לאכיפה. פנקס המתווכים המורשים מתנהל אצל רשם המתווכים במשרד המשפטים ופתוח לציבור.
- הזמנה חתומה בכתב. סעיף 9 לחוק קובע שמתווך אינו זכאי לדמי תיווך אלא אם הלקוח חתם על הזמנה שכוללת את כל הפרטים שנקבעו בתקנות.
- גורם יעיל. המתווך צריך להיות מי שהביא בפועל למפגש בין הצדדים ולעסקה. מי ששלח לכם קישור למודעה שכבר ראיתם ביד2 לא בהכרח עומד בתנאי.
התנאי השלישי מייצר את רוב הסכסוכים. שני מתווכים שהראו לכם את אותה דירה לא יקבלו שניהם עמלה, והשאלה מי מהם היה הגורם היעיל נבחנת לפי הנסיבות.
מה חייב להופיע בטופס
תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ”ז-1997 מפרטות מה חייב להיות בהזמנה. חוסר בפרט מהותי עלול לשלול את זכאות המתווך.
- שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח
- סוג העסקה: מכירה, שכירות וכדומה
- תיאור הנכס
- מחיר העסקה המבוקש, בקירוב
- סכום דמי התיווך או שיעורם, ובמפורש אם הוא כולל מע”מ
שורת המע”מ
ההפרש בין “2%” ל”2% בתוספת מע”מ” על דירה של 2.5 מיליון שקל הוא כ-9,000 שקל. התקנות מחייבות שזה ייכתב. אם זה לא כתוב, בקשו שיוסיפו לפני החתימה ולא אחריה.
כמה זה יוצא בפועל
הנוהג המקובל בעסקאות מכר הוא 2% בתוספת מע”מ מכל צד. שיעור המע”מ עומד על 18%.
| מחיר הדירה | 2% + מע”מ, לצד אחד | סה”כ משני הצדדים |
|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 35,400 ₪ | 70,800 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 47,200 ₪ | 94,400 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 70,800 ₪ | 141,600 ₪ |
| 4,000,000 ₪ | 94,400 ₪ | 188,800 ₪ |
בשכירות הנוהג שונה: חודש שכירות אחד בתוספת מע”מ, ולעיתים חצי חודש מכל צד.
אין תקרה בחוק
לא מעט מקומות באינטרנט כותבים ש”התקרה החוקית לדמי תיווך היא 2%”. זו טעות, וכנראה הטעות היקרה ביותר בנושא.
אין בישראל חוק שקובע אחוז מקסימלי לדמי תיווך. המחיר נקבע במשא ומתן. השניים אחוז הם נורמה שהתקבעה בתקופה שבה דירה עלתה 600 אלף שקל. מאז המחירים עלו פי כמה והאחוז נשאר.
מי שסבור שהאחוז קבוע בחוק פשוט לא מתמקח.
בלעדיות: כאן החוק דווקא מגן עליכם
זה החלק שרוב הכתבות מדלגות עליו, והוא שווה כסף. כשמוכר נותן בלעדיות למתווך, החוק מטיל מגבלות ברורות.
הבלעדיות חייבת להיות במסמך נפרד ולא סעיף בתוך הזמנת התיווך, ובחתימה נפרדת שלכם.
בדירת מגורים, תקופת הבלעדיות לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה. בנכס שאינו דירה התקרה היא שנה. אם לא נקבעה תקופה בהזמנה על דירה, הבלעדיות מסתיימת בתום 30 יום.
המתווך חייב לבצע פעולות שיווק. לפי תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס”ה-2004, עליו לבצע לפחות שתי פעולות מתוך רשימה סגורה — שילוט על הנכס או בקרבתו, פרסום במאגר לקוחות או באתר אינטרנט ייעודי, ועוד. הרשימה נמסרת לכם בטופס נפרד מההזמנה.
הסעיף שכדאי לזכור
אם המתווך לא ביצע את פעולות השיווק שנקבעו עד תום שליש מתקופת הבלעדיות, הבלעדיות מסתיימת באותו מועד. בדירה זה אומר שאחרי חודשיים, מתווך שלא הרים אצבע כבר לא מחזיק בבלעדיות. שווה לתעד מה בוצע ומתי.
איפה באמת יש מקום להתמקח
המשא ומתן על העמלה נעשה לפני החתימה על ההזמנה. אחרי החתימה אתם מחוץ למשחק.
- ככל שהעסקה גדולה יותר, המרווח גדל. 1% על דירה של 3 מיליון שקל הם עדיין 30 אלף שקל לפני מע”מ עבור עבודה של כמה שבועות. מתווך שיסרב ל-1% עשוי להסכים ל-1.2%.
- בלעדיות היא קלף מיקוח. אין חובה חוקית להוריד מחיר תמורתה, אבל זה נפוץ. חצי אחוז ועד אחוז שלם.
- עסקה כפולה. אם אתם מוכרים וקונים דרך אותו מתווך, זה שווה הנחה בשתי העסקאות.
- עמלת מינימום. מתווכים מגדירים לפעמים סכום מינימלי שלא יורד גם אם מחיר העסקה ירד. סעיף לגיטימי, ובלבד שתדעו שהוא שם.
מה המתווך חייב לכם
חובת הגינות וזהירות. המתווך חייב לפעול בנאמנות ובהגינות ולמסור ללקוח כל מידע מהותי שידוע לו לגבי הנכס והעסקה.
גילוי עניין אישי. אם למתווך יש עניין אישי בנכס או בעסקה, למשל הוא עצמו בעל זכויות בו, עליו לגלות זאת ולקבל את הסכמתכם בכתב.
איסור עריכת מסמכים משפטיים. החוק אוסר על מתווך לערוך או לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה, ולייצג לקוח במשא ומתן משפטי לקראת מסמך כזה. מתווך שמפר זאת אינו זכאי לדמי תיווך.
הסעיף האחרון רלוונטי יותר ממה שנדמה. כשמתווך מציע “לסדר את זיכרון הדברים” או “לנסח משהו קטן שיחזיק את הדירה”, זה הרגע לעצור ולהתקשר לעורך דין.
שורה תחתונה
כל כוח המיקוח שלכם נמצא בדקות שלפני החתימה על ההזמנה. שם מתמקחים על האחוז, שם מוודאים את שורת המע”מ, ושם קוראים את מסמך הבלעדיות.
אחרי החתימה נשארות לכם בעיקר ההגנות שבחוק: תקופת בלעדיות קצובה, חובת פעולות שיווק, ודרישת הגורם היעיל.
שאלות נפוצות
חתמתי על טופס אבל קניתי דירה אחרת. אני חייב משהו?
ההזמנה מתייחסת לנכס מסוים. אם רכשתם נכס אחר שהמתווך לא הראה לכם ולא היה בו הגורם היעיל, בדרך כלל אין חבות. קראו מה בדיוק כתוב בטופס שחתמתם עליו.
מתי משלמים דמי תיווך בפועל?
לרוב עם חתימת חוזה מחייב, ולא במעמד ההצעה או זיכרון הדברים. המועד המדויק נקבע בהסכם התיווך, ולכן שווה לבדוק אותו לפני החתימה.
שני מתווכים הראו לי את אותה דירה. אשלם פעמיים?
לא אמורים. רק מי שהיה הגורם היעיל בעסקה זכאי לעמלה. בפועל זה מקור נפוץ לתביעות, ולכן כדאי לתעד תאריכים: מתי ראיתם את המודעה לראשונה, מי יצר קשר ומתי.
כמה זמן נמשכת בלעדיות על דירה?
עד שישה חודשים מיום ההזמנה. בנכס שאינו דירת מגורים התקרה היא שנה, ואם לא נקבעה תקופה בהזמנה על דירה הבלעדיות מסתיימת בתום 30 יום. הבלעדיות חייבת להיות מאושרת בחתימתכם על מסמך נפרד.
מה קורה אם המתווך לא שיווק את הדירה?
אם לא ביצע את פעולות השיווק שנקבעו עד תום שליש מתקופת הבלעדיות, הבלעדיות מסתיימת באותו מועד. בדירה, שבה התקופה המרבית היא שישה חודשים, מדובר בערך בחודשיים.
איך בודקים שלמתווך יש רישיון?
פנקס המתווכים המורשים מתנהל אצל רשם המתווכים במשרד המשפטים וזמין לציבור. בדיקה של דקה, לפני שחותמים על משהו.
אפשר לקנות דירה בלי מתווך?
בהחלט, וחלק ניכר מהמודעות ביד2 מפורסמות ישירות על ידי הבעלים. מה שלא כדאי לוותר עליו הוא עורך דין מקרקעין, וזו הוצאה בסדר גודל אחר לגמרי.
מידע כללי, לא ייעוץ משפטי. במחלוקת על דמי תיווך, התייעצו עם עורך דין.