השאלה הראשונה של כל יועץ משכנתאות היא כמה הון עצמי נזיל יש לכם ביד. והתשובה השכיחה, 25%, אינה נכונה.
שני דברים מזיזים אותה: אחוז המימון תלוי בסוג הרוכש ולא רק בנכס, ויש הוצאות סגירה שהבנק לא מממן.
הנה הפירוק המלא לדירה של 2 מיליון שקל, בשלושה תרחישים.
מדרגות המימון של בנק ישראל
תקרת המימון נקבעת לפי סיווג הרוכש, והיא אחידה בכל הבנקים.
| סוג הרוכש | מימון מרבי | מקדמה על 2 מיליון |
|---|---|---|
| דירה יחידה | 75% | 500,000 ₪ |
| משפרי דיור | 70% | 600,000 ₪ |
| דירה נוספת או להשקעה | 50% | 1,000,000 ₪ |
בדיור בהנחה ובמחיר למשתכן חלים כללים נפרדים, ושם ההון העצמי המינימלי נמוך משמעותית. התנאים משתנים לפי התוכנית ולפי מועד ההגרלה.
המימון מחושב על השומה, לא על החוזה
הבנק מממן אחוז מהנמוך מבין מחיר העסקה לשווי השומה. אם חתמתם על 2 מיליון והשמאי קבע 1.9, המימון יחושב על 1.9 ותצטרכו להשלים 75 אלף נוספים. מה עושים כששמאות נמוכה.
ההוצאות שהבנק לא מממן
הטעות הנפוצה היא להביא בדיוק את המקדמה, ולהגיע ליום החתימה בלי מזומן למסים ולבעלי המקצוע.
הבנק מעמיד מימון על שווי הנכס בלבד. כל מה שסביב משולם מכיסכם.
| הוצאה | על דירה ב-2 מיליון |
|---|---|
| מס רכישה, דירה יחידה | 744 ₪ |
| מס רכישה, דירה נוספת | 160,000 ₪ |
| עורך דין, 0.5% ומע״מ | 11,800 ₪ |
| שמאי מטעם הבנק | 800 – 1,500 ₪ |
| יועץ משכנתאות פרטי | 6,000 – 10,000 ₪ |
| אגרות רישום | כ-400 ₪ |
| תיווך, אם יש, 2% ומע״מ | 47,200 ₪ |
שני המספרים הראשונים ראויים להסבר. בדירה יחידה הפטור ממס רכישה מגיע עד 1,978,745 שקל, ולכן על דירה ב-2 מיליון משלמים 3.5% על ההפרש בלבד, כלומר 744 שקל.
בדירה נוספת אין פטור. 8% מהשקל הראשון, 160 אלף שקל.
סך המזומן הנדרש
| דירה יחידה | משפרי דיור | להשקעה | |
|---|---|---|---|
| מקדמה | 500,000 ₪ | 600,000 ₪ | 1,000,000 ₪ |
| מס רכישה | 744 ₪ | 160,000 ₪ | 160,000 ₪ |
| עו״ד, שמאי, יועץ, אגרות | 21,400 ₪ | 21,400 ₪ | 21,400 ₪ |
| סך הכול | 522,144 ₪ | 781,400 ₪ | 1,181,400 ₪ |
| באחוזים מהמחיר | 26.1% | 39.1% | 59.1% |
בלי תיווך. עם מתווך, בדירה יחידה מגיעים ל-569,344 שקל, כלומר 28.5%.
משפרי דיור משלמים מס רכישה לפי מדרגות דירה נוספת, ומקבלים החזר לאחר מכירת הדירה הקודמת. ההחזר אינו אוטומטי וצריך לבקש אותו.
רוצים את החישוב על המספרים שלכם? המחשבון עושה את זה, וגם בכיוון ההפוך.
עניין התזמון
שורה שלא מופיעה בטבלאות: ההון העצמי לא נדרש כולו באותו יום, אבל חלק ניכר ממנו כן.
במעמד חתימת החוזה מקובל לשלם 10% עד 15% מהמחיר מכספכם, לפני שהבנק העביר שקל. כסף שיושב בקרן השתלמות או בתיק ניירות ערך לא תמיד זמין באותו שבוע.
חסרים לכם 50 עד 100 אלף
זה מצב שכיח, ויש בו כמה פתרונות. גם כמה מכשולים.
הלוואה כנגד נכס של ההורים. ההורים נוטלים הלוואה המובטחת בנכס שלהם ומעבירים לכם את הכסף, או מצטרפים כערבים. זה אפשרי, והוא יוצר שעבוד על נכס ההורים.
הלוואה כנגד קרן השתלמות או קופת גמל. בריבית נמוכה יחסית, ובלי לפדות את הקרן ולאבד את הפטור ממס.
מתנה מההורים. הדרך הפשוטה. דורשת מכתב מתנה חתום, והבנק יבקש לראות את מקור הכסף.
מה שלא עובד
הלוואה צרכנית לכל מטרה, שנלקחת כדי להשלים את ההון העצמי, אינה מתקבלת. הבנק בוחן את מקור הכסף ואת רמת המינוף הכוללת שלכם, וההון העצמי צריך להיות אמיתי ולא ממומן. זו אחת הסיבות שבנקים מבקשים תדפיסי חשבון לשלושה חודשים אחורה.
ולגבי מבצעי 20/80 מקבלנים: הם מקלים על התזרים בטווח הקצר, והם לא מקטינים את סך הכסף שתצטרכו. ועל שם מי רשומה ההלוואה שם, שווה לדעת לפני.
שאלות נפוצות
כמה הון עצמי צריך לדירה יחידה ב-2 מיליון שקל?
כ-522 אלף שקל: 500 אלף מקדמה, 744 שקל מס רכישה, וכ-21 אלף לעורך דין, שמאי, יועץ ואגרות. עם מתווך, כ-569 אלף.
וכמה לדירה שנייה באותו מחיר?
כ-1,181,400 שקל: מיליון מקדמה, 160 אלף מס רכישה וכ-21 אלף נלוות. המימון מוגבל ל-50% והמס מתחיל ב-8% מהשקל הראשון.
למה מס הרכישה בדירה יחידה הוא 744 שקל בלבד?
מדרגת הפטור לדירה יחידה מגיעה עד 1,978,745 שקל. על דירה ב-2 מיליון משלמים 3.5% על ההפרש בלבד, כלומר על 21,255 שקל.
מה ההון העצמי המינימלי שהחוק מאפשר?
לפי הוראות בנק ישראל, המימון המרבי לדירה יחידה הוא 75%, ולכן המקדמה המינימלית היא 25%. בדיור בהנחה ובמחיר למשתכן חלים כללים נפרדים.
הבנק מחשב לפי מחיר החוזה או לפי השמאות?
לפי הנמוך מביניהם. אם החוזה על 2 מיליון והשמאי קבע 1.9 מיליון, המימון יחושב על 1.9 ותידרש השלמה של 75 אלף שקל נוספים.
אפשר לממן את ההון העצמי בהלוואה?
לא בהלוואה צרכנית לכל מטרה. הבנק בוחן את מקור הכסף ואת רמת המינוף הכוללת. הלוואה המובטחת בנכס של ההורים או כנגד קרן השתלמות היא מסלול אחר.
כמה כסף צריך כבר ביום החתימה?
מקובל לשלם 10% עד 15% מהמחיר במעמד חתימת החוזה, מכספכם ולפני שהבנק העביר סכום כלשהו. שווה לוודא שהכסף נזיל באותו מועד.
משפר דיור משלם מס כמו משקיע?
בעת הרכישה כן, 8% מהשקל הראשון. לאחר מכירת הדירה הקודמת בתוך התקופה הקבועה אפשר לבקש תיקון שומה ולקבל החזר, והבקשה אינה אוטומטית.
הנתונים מבוססים על הוראות ניהול בנקאי תקין של בנק ישראל בנושא מגבלות למתן הלוואות לדיור, ועל מדרגות מס הרכישה של רשות המסים התקפות מ-16 בינואר 2026. מידע כללי ולא ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מס. עודכן באוקטובר 2026.
