בלוחות הנדל"ן המסחרי רואים מספרים שלא קיימים בשוק הדירות. משרד בתשואה 7.1%, מבנה תעשייה 6%, מתחם מסחרי 8.2%.
השאלה הנכונה היא לא למה התשואה גבוהה, אלא מה מחזיק אותה שם.
אותם שני מיליון, שני נכסים
משרד שמושכר ב-11,700 שקל לחודש, מול דירה שמושכרת ב-6,500. שניהם במזומן, אותו סכום.
| משרד | דירה | |
|---|---|---|
| תשואה ברוטו | 7.02% | 3.90% |
| מס רכישה | 6% | 8% |
| עלויות רכישה | 9.2% | 11.2% |
| מס על ההכנסה | 31,930 ₪ | 7,800 ₪ |
| תשואה נטו | 3.26% | 2.65% |
פער של 3.12 נקודות אחוז ברוטו, שנשחק ל-0.61 נטו.
מסלול 10% לא קיים בנכס מסחרי
זו הנקודה שהכי הרבה משקיעים מגלים מאוחר. מסלול המס המופחת של 10% חל על הכנסה מהשכרת דירת מגורים בלבד.
הכנסה מהשכרת משרד או חנות חייבת במס שולי. על הכנסה שאינה מיגיעה אישית המדרגה הראשונה היא 31%, ולא 10%. על מסלולי המס בדירת מגורים כתבנו בנפרד.
בדוגמה שלמעלה זה ההפרש בין 7,800 שקל מס ל-31,930. יותר מפי ארבעה, על אותו סכום השקעה.
ומע"מ
השכרת נכס מסחרי היא עסקה חייבת במע"מ, בשונה מהשכרת דירת מגורים.
בפועל זה אומר שצריך להירשם כעוסק, לגבות מע"מ מהשוכר ולהעביר אותו. בתמורה אפשר לקזז את המע"מ ששולם ברכישה ובהוצאות.
זה לא בהכרח רע, וזה כן מערכת שצריך לנהל. מי שחשב שהוא קונה נכס ומקבל העברה חודשית מגלה שיש לו גם דיווח דו חודשי.
הסיכון שבאמת מסביר את התשואה
דירה ריקה מתמלאת תוך חודש או שניים. משרד ריק יכול לעמוד שנה.
והסיכון בינארי. לדירה יש שוק של אלפי שוכרים פוטנציאליים, למשרד של 240 מ"ר באזור תעשייה יש אולי עשרה. כשהשוכר עוזב, אין לכם 80% תפוסה, יש לכם אפס.
בחישוב למעלה הנחתי חודשיים ריק בשנה בממוצע. זו הנחה נדיבה, והיא לבדה אחראית לחלק גדול מהפער שנסגר.
נתון שכדאי להכיר: בתיקי נכסים מוסדיים גדולים, שיעורי התפוסה נעים בין אמצע שנות ה-80 לבין 98%. לחברה עם 62 נכסים זה ממוצע. למי שיש נכס אחד, זה אומר שנה אחת מתוך שבע בלי שוכר.
ארבעה דברים נוספים שנכנסים לחשבון
התאמת הנכס לשוכר. בשוק המשרדים מקובל שבעל הנכס משתתף בעלויות ההתאמה. בחוזה של חמש שנים זה יכול להיות מאות אלפי שקלים שיוצאים בשנה הראשונה.
ארנונה עסקית. התעריף למ"ר גבוה משמעותית מארנונת מגורים, ובתקופת ריק הוא עליכם.
מימון. בנקים מלווים על נכס מסחרי פחות מאשר על דירה, ולמשקיע פרטי לפעמים הרבה פחות. זה מקטין את המינוף ואת התשואה על ההון.
ואין פטור במכירה. הפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה לא קיים בנכס מסחרי. 25% על מלוא הרווח הריאלי, תמיד.
מה כן זול יותר
מס הרכישה. 6% קבוע על נכס מסחרי מהשקל הראשון, לעומת 8% על דירה להשקעה.
על נכס של שני מיליון זה הפרש של 40 אלף שקל לטובת המסחרי, וזה מה שמחזיר חלק מהפער.
וגם ניהול השוכר פשוט יותר. חוזה מסחרי נחתם לחמש שנים ולא לשנה, ושוכר עסקי לא מתקשר בשבת כי הדוד התקלקל.
אז למי זה מתאים
למי שיכול לספוג שנה בלי הכנסה מהנכס בלי שזה משנה לו את החיים.
למי שכבר מנהל עסק ורשום כעוסק, כי אז המע"מ הוא לא מערכת חדשה.
ולמי שקונה נכס עם שוכר ארוך טווח וחוזק פיננסי, ולא נכס ריק עם הבטחה.
0.61 נקודות אחוז הן יתרון אמיתי, והן לא מצדיקות לבד מעבר מדירה למשרד. מה שכן מצדיק הוא פיזור, חוזה ארוך, ושוכר שלא עוזב.
שאלות נפוצות
למה התשואה על נכס מסחרי גבוהה יותר?
בעיקר בגלל סיכון התפוסה. משרד או חנות יכולים לעמוד ריקים חודשים ארוכים, בשונה מדירה שמתמלאת תוך חודש או שניים. התשואה הגבוהה היא הפיצוי על הסיכון הזה.
מה מס הרכישה על נכס מסחרי?
6% קבוע מהשקל הראשון, בלי מדרגות, גם ליחיד וגם לחברה. זה נמוך מ-8% שחלים על דירה להשקעה.
אפשר לשלם 10% מס על הכנסה ממשרד?
לא. מסלול 10% חל על הכנסה מהשכרת דירת מגורים בלבד. הכנסה מנכס מסחרי חייבת במס שולי, שעל הכנסה שאינה מיגיעה אישית מתחיל ב-31%.
יש מע"מ על שכירות מסחרית?
כן, בשונה מהשכרת דירת מגורים. המשכיר נדרש להירשם כעוסק, לגבות מע"מ מהשוכר ולדווח, ובתמורה יכול לקזז את המע"מ ששולם ברכישה ובהוצאות.
יש פטור ממס שבח במכירת נכס מסחרי?
לא. הפטור לדירת מגורים יחידה אינו חל על נכסים מסחריים, והמכירה חייבת ב-25% על מלוא הרווח הריאלי.
כמה מימון נותנים על נכס מסחרי?
פחות מאשר על דירת מגורים, ולמשקיע פרטי לעיתים הרבה פחות. המינוף הנמוך יותר מקטין את התשואה על ההון שהושקע בפועל.
מה בודקים לפני רכישת נכס מניב?
את זהות השוכר וחוסנו הפיננסי, את יתרת תקופת החוזה, את ההתחייבויות של בעל הנכס להתאמות, ואת הזמן שלקח למצוא שוכר בפעם הקודמת.
מידע כללי ולא ייעוץ השקעות או ייעוץ מס. החישוב מניח מדרגת מס של 31% ואינו כולל הכנסות אחרות. לפני רכישת נכס מסחרי, רואה חשבון ועורך דין מקרקעין.
