רוב החישובים מתחילים ונגמרים ביחס בין מחיר הדירה לשכר הדירה. מס הרכישה נשאר בחוץ, ובדירה להשקעה הוא הסעיף היחיד הגדול ביותר אחרי המחיר עצמו.
רוכש דירה יחידה בשני מיליון וחצי משלם 20,538 שקל. רוכש דירה נוספת באותו מחיר משלם 200,000. אותו נכס, פי 9.7.
המדרגות מתעדכנות מדי שנה לפי מדד מחירי דירות בבעלות הדיירים, והן קפואות עד 15 בינואר 2028.
בשוק מדברים על הפחתה אפשרית של שיעור 8% על דירה נוספת. נכון למועד הפרסום זו הצעה ולא חקיקה, ואין לבנות עליה החלטה.
דירה יחידה: המדרגות ל-2026
דירה יחידה היא דירת המגורים היחידה של תושב ישראל, או של מי שבדרך לעלייה. גם מי שמחזיק בדירה קיימת ועומד למכור אותה בחלון הזמנים ייכנס לקטגוריה הזו.
| מדרגת שווי | שיעור | מס מרבי במדרגה |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% | 0 ₪ |
| עד 2,347,040 ₪ | 3.5% | 12,890 ₪ |
| עד 6,055,070 ₪ | 5% | 185,402 ₪ |
| עד 20,183,565 ₪ | 8% | 1,130,280 ₪ |
| מעל | 10% | ללא תקרה |
דירה נוספת: שתי מדרגות בלבד
מי שכבר מחזיק בדירת מגורים, או בחלק בדירה העולה על שליש, אינו זכאי לפטור.
| מדרגת שווי | שיעור |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% מהשקל הראשון |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
כמה חודשי שכירות זה
דירה להשקעה ב-2.2 מיליון שקל: מס רכישה של 176,000.
אם היא מניבה 5,500 שקל נטו בחודש, המס לבדו שווה ל-32 חודשי שכירות. כמעט שנתיים ושמונה חודשים שבהם המשכיר רק מחזיר לעצמו את מה ששילם ביום הקנייה.
שתי דוגמאות חישוב
דירה יחידה ב-2,500,000 ₪
| עד 1,978,745 ב-0% | 0 ₪ |
| 368,295 הבאים ב-3.5% | 12,890 ₪ |
| 152,960 הבאים ב-5% | 7,648 ₪ |
| סך הכול | 20,538 ₪ |
0.82% משווי הדירה.
דירה נוספת באותו מחיר
2,500,000 כפול 8% שווה 200,000 שקל. בלי מדרגות, בלי פטור, מהשקל הראשון.
ההפרש בין שני התרחישים הוא 179,462 שקל על אותו נכס בדיוק.
המחשבון מראה את הפירוט לפי מדרגה, עם המספרים שלכם.
חלון 24 החודשים למשפרי דיור
מי שמחזיק בדירה וקונה דירה חלופית מקבל 24 חודשים למכור את הישנה. בתקופה הזו הוא מסווג כרוכש דירה יחידה.
ברכישה מקבלן החלון ארוך יותר: 12 חודשים ממועד מסירת החזקה, או 24 חודשים מיום הרכישה, לפי המאוחר מביניהם.
מי שקנה לפני יוני 2025 כפוף ל-18 חודשים
ברירת המחדל בחוק היא 24 חודשים. הוראת שעה קיצרה אותה ל-18 לרכישות שבוצעו בין 1.6.2023 ל-31.5.2025, והיא פקעה ולא הוארכה. מי שרכש בתקופה ההיא נשאר עם 18 חודשים לפי הדין שחל ביום העסקה.
ואם החלון נסגר בלי שהדירה נמכרה, הסיווג משתנה למפרע. רשות המסים תדרוש את מלוא 8%, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית שנספרים מיום הרכישה המקורי ולא מהיום שבו החלון פג.
בפועל מקובל לשלם מראש לפי מדרגות דירה נוספת ולבקש החזר אחרי המכירה. ההחזר אינו אוטומטי וצריך להגיש בקשה לתיקון שומה.
מסלולים מיוחדים
עולה חדש
תקנה 12א, בתוקף מ-16 בינואר 2025 ועד 15 בינואר 2028, קובעת מדרגות נפרדות לדירת מגורים יחידה.
| עד 1,978,745 ₪ | 0% |
| עד 6,055,070 ₪ | 0.5% |
| עד 20,183,565 ₪ | 8% |
מעל 20,183,565 שקל התקנה אינה חלה כלל, ומלוא השווי ממוסה לפי מדרגות דירה יחידה הרגילות.
מי שעלה לפני 15 באוגוסט 2024 רשאי לבחור במקומה בתקנה 12: 0.5% עד 1,988,090 שקל ו-5% מעליו, בלי תקרת שווי. היא עשויה להשתלם בדירה ששווייה מעל כ-12.5 מיליון, בדירה שאינה יחידה, ובה גם ניתן לרכוש בית עסק.
נכים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות
בדירת מגורים יחידה ששווייה עד 2,500,000 שקל: אפס עד 1,978,745, ו-0.5% על היתרה עד 2,500,000.
אם השווי עולה על 2,500,000, המס הוא 0.5% מהשקל הראשון. וזו נקודה שכדאי להבחין בה: מעל הסף, שיעור אחיד נמוך על כל השווי עדיף על המדרגות.
בדירה שנייה ומעלה, 0.5% מהשקל הראשון.
מתנה מקרוב משפחה
העברת דירה במתנה בין קרובים חייבת במס רכישה בשיעור של שליש מהמדרגות הרגילות. זו הקלה משמעותית, והיא כפופה להגדרת קרוב שבחוק ולתקופות צינון במכירה שלאחר מכן.
קרקע עם היתר בנייה
רכישת קרקע חייבת ב-6% מהשקל הראשון. כשמתקבל היתר לבניית דירת מגורים בתוך 24 חודשים מהרכישה, מוחזרת שישית מהמס והשיעור האפקטיבי יורד ל-5%.
מה המס עושה לתשואה
כאן נוצר הבלבול הנפוץ ביותר. על דירה ב-2 מיליון שמושכרת ב-6,000:
| שכירות שנתית חלקי מחיר הדירה | 3.60% |
| שכירות שנתית חלקי ההשקעה הכוללת | 3.24% |
| אחרי הוצאות ומס על שכירות | 2.42% |
השורה השנייה עדיין ברוטו. היא רק מתקנת את המכנה, כי ההשקעה בפועל כוללת גם 160 אלף מס, תיווך, עורך דין ובדיקות. המתודולוגיה המלאה כאן.
ודבר אחד לטובה: מס הרכישה מתווסף לעלות הרכישה לצורך חישוב מס שבח, ולכן הוא מקטין את השבח החייב במכירה עתידית.
המשך קריאה: איפה כדאי לקנות דירה להשקעה, מבצעי 20/80 של הקבלנים, ודירה מקבלן מול יד שנייה.
שאלות נפוצות
מתי מדווחים ומתי משלמים?
ההצהרה מוגשת למיסוי מקרקעין תוך 30 יום ממועד העסקה, והתשלום מבוצע תוך 60 יום. איחור בתשלום גורר הפרשי הצמדה וריבית.
אפשר לממן את מס הרכישה במשכנתא?
לא. הבנק מממן אחוז משווי הנכס בלבד, ומס הרכישה משולם מההון העצמי. אפשר לשלם בכרטיס אשראי בתשלומים, וזו הלוואה צרכנית לכל דבר.
מתי משלמים על דירה מקבלן?
לפי מועד חתימת ההסכם ולפי המחיר שבחוזה, בלי קשר למועד המסירה. גם מי שקונה במבצע 20/80 ומשלם 20% בלבד בחתימה, משלם את מלוא מס הרכישה כבר אז.
יש הנחות לאוכלוסיות מסוימות?
כן. בדירה יחידה ששווייה עד 2.5 מיליון, נכים ונפגעי פעולות איבה משלמים אפס עד 1,978,745 ו-0.5% על היתרה. מעל 2.5 מיליון, 0.5% מהשקל הראשון. בדירה נוספת, 0.5% מהשקל הראשון. לעולים חדשים קיים מסלול נפרד לפי תקנה 12א.
חלק בדירה נחשב דירה?
חלק העולה על שליש נחשב כבעלות על דירה לעניין מס רכישה, והוא שולל את הפטור ברכישה הבאה. בדירה שהתקבלה בירושה, חלק של עד מחצית אינו שולל אותו.
מה קורה אם לא מכרתי בתוך 24 חודשים?
הסיווג משתנה למפרע לדירה נוספת, ונדרש תשלום של מלוא 8% בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הרכישה המקורי.
מה שיעור המס במתנה מקרוב?
שליש מהמדרגות הרגילות, בכפוף להגדרת קרוב שבחוק.
מס הרכישה מוכר לצורך מס שבח?
כן. הוא מתווסף לעלות הרכישה ומקטין את השבח החייב בעת מכירת הנכס.
המדרגות לפי חוק מיסוי מקרקעין והתקנות שמפרסמת רשות המסים, תקפות מ-16 בינואר 2026. מידע כללי ולא ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. עודכן באוקטובר 2026.
