משקיע קונה דירה ב-2 מיליון שקל, משכיר ב-6,000, והמחשבון מראה 3.6%. ברגע החתימה מגיע שובר של 160 אלף שקל.
זה מס הרכישה, 8% מהשקל הראשון. הוא שווה ל-27 חודשי שכירות ברוטו, לפני שנגעתם בעורך דין, בשיפוץ או בחודש שבו הדירה עומדת ריקה.
המדרגות ל-2026
| מדרגת מחיר | דירה יחידה | דירה נוספת |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% | 8% |
| עד 2,347,040 ₪ | 3.5% | 8% |
| עד 6,055,070 ₪ | 5% | 8% |
| עד 20,183,565 ₪ | 8% | 10% |
| מעל | 10% | 10% |
המדרגות מתעדכנות מדי שנה לפי מדד מחירי דירות בבעלות הדיירים, והן קפואות עד 15 בינואר 2028.
על דירה של 2 מיליון: רוכש דירה יחידה משלם 744 שקל. רוכש דירה נוספת משלם 160,000. אותו נכס, פער של 159,256.
מה המס עושה לתשואה
כאן נוצר הבלבול הנפוץ ביותר, וכדאי להפריד בין שלושה מספרים שונים.
| שכירות שנתית חלקי מחיר הדירה | 3.60% |
| שכירות שנתית חלקי ההשקעה הכוללת | 3.24% |
| אחרי הוצאות ומס על שכירות | 2.42% |
ההשקעה הכוללת היא 2,223,100 שקל: מחיר הדירה, 160 אלף מס, 47,200 תיווך, 11,800 עורך דין, ועוד בדיקות ואגרות.
השורה השנייה היא עדיין ברוטו. היא רק מתקנת את המכנה. השורה השלישית מורידה גם חודש ריק, תחזוקה, ביטוח ומס במסלול 10%. המתודולוגיה המלאה כאן.
חלון 18 החודשים למשפרי דיור
יש מסלול אחד שבו קונים דירה נוספת ומשלמים לפי מדרגות דירה יחידה.
מי שבבעלותו דירה אחת וקונה דירה חלופית מקבל 18 חודשים למכור את הישנה. בתקופה הזו הוא מסווג כרוכש דירה יחידה.
ברכישה מקבלן החלון מתארך: 12 חודשים ממועד מסירת החזקה, או 18 חודשים מיום הרכישה, לפי המאוחר.
מה קורה אם לא מכרתם בזמן
הסיווג משתנה למפרע לדירה נוספת, ורשות המסים דורשת את מלוא 8% בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הרכישה המקורי. לא מיום שהחלון נסגר.
בפועל נהוג לשלם מראש לפי מדרגות דירה נוספת ולבקש החזר אחרי המכירה. ההחזר אינו אוטומטי וצריך להגיש בקשה לתיקון שומה.
מה באמת מקטין את המס
ושני דברים שלא.
ניכוי מרכיבים שאינם מקרקעין
ריהוט, מכשירי חשמל או ציוד שנרכשו יחד עם הדירה אינם חלק מהמקרקעין, ואפשר להפריד אותם משווי העסקה. ההפחתה צנועה, והיא דורשת פירוט אמיתי בחוזה ולא הצהרה כללית.
נכס מסחרי במקום דירה
מס הרכישה על משרד, חנות או מבנה תעשייה הוא 6% קבוע, לעומת 8% על דירה נוספת. על נכס של 2 מיליון זה חוסך 40 אלף.
זה לא באמת חיסכון במס אלא השקעה אחרת לגמרי, ומסלול 10% על שכירות לא חל שם. שווה לבדוק את התמונה המלאה ולא רק את שורת המס.
רכישה על שם ילד בגיר
זה מופיע בכל רשימת טיפים, ושווה להבין את הגבול.
בן או בת מעל 18 הם תא משפחתי נפרד, ואם אין בבעלותם דירה הם זכאים למדרגות דירה יחידה. זה נכון כשהדירה באמת שלהם: הם מממנים, הם מחליטים, והם נהנים מההכנסה.
מה שלא עובד זה רישום על שמם כשההורה הוא הבעלים בפועל. הסדר שבו הילד מחזיק בנאמנות עבור ההורה ממוסה כרכישה של ההורה, כלומר 8%, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית אם זה מתגלה בדיעבד.
ויש כאן גם מחיר שלא מדברים עליו: הדירה הזו שורפת את הפטור של הילד, וכשהוא יקנה בעצמו הוא ישלם 8%.
מתי משלמים
ההצהרה מוגשת תוך 30 יום ממועד העסקה, והתשלום תוך 60 יום. לפי המחיר שבחוזה, ובלי קשר למועד המסירה.
כלומר גם מי שקונה מקבלן במבצע 20/80 ומשלם רק 20% בחתימה, משלם את מלוא מס הרכישה כבר עכשיו.
ודבר אחד לטובה: מס הרכישה מתווסף לעלות הרכישה לצורך חישוב מס שבח במכירה, ולכן הוא מקטין את השבח החייב בעתיד.
רוצים את החישוב על המספרים שלכם? המחשבון מראה את הפירוט לפי מדרגה.
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה על דירה שנייה ב-2026?
8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 שקל, ו-10% על החלק שמעל. על דירה ב-2 מיליון שקל מדובר ב-160 אלף.
מה תקרת הפטור לדירה יחידה?
1,978,745 שקל. על החלק שבין הסכום הזה ל-2,347,040 משלמים 3.5%. על דירה ב-2 מיליון זה 744 שקל בלבד.
כמה זמן יש למכור את הדירה הישנה?
18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה. ברכישה מקבלן, 12 חודשים ממועד מסירת החזקה או 18 חודשים מיום הרכישה, לפי המאוחר.
מה קורה אם לא מכרתי בזמן?
הסיווג משתנה למפרע לדירה נוספת, ונדרש תשלום מלוא 8% בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הרכישה המקורי.
מתי מגישים ומתי משלמים?
ההצהרה תוך 30 יום ממועד העסקה, והתשלום תוך 60 יום. לפי המחיר שבחוזה ובלי קשר למועד המסירה.
מס הרכישה מוכר לצורך מס שבח?
כן. הוא מתווסף לעלות הרכישה ומקטין את השבח החייב בעת מכירת הנכס.
חלק בדירה נחשב דירה?
חלק העולה על שליש נחשב כבעלות על דירה לעניין מס רכישה. בדירה שהתקבלה בירושה, חלק של עד מחצית אינו שולל את הזכאות לפטור.
כדאי לרשום את הדירה על שם הילד?
רק כשהדירה באמת שלו, כלומר הוא מממן, מחליט ונהנה מההכנסה. רישום שבו ההורה הוא הבעלים בפועל ממוסה כרכישה של ההורה. בנוסף, הדירה שורפת את הפטור של הילד לרכישה עתידית.
המדרגות לפי חוק מיסוי מקרקעין והתקנות שמפרסמת רשות המסים, תקפות מ-16 בינואר 2026. מידע כללי ולא ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. בתכנון עסקה, עורך דין מקרקעין או יועץ מס. עודכן באוקטובר 2026.
