בפרסומות של הקבלנים הכול נוצץ: 20% בחתימה, דירה חדשה עם ממ"ד, חניה ומרפסת. מול זה, דירה יד שנייה נראית ישנה ודורשת שיפוץ.
בטבלאות שמסתובבות ברשת יד שנייה מנצחת בכ-300 אלף שקל. הרצתי את החשבון, והמספר הזה לא עומד.
מה הטבלאות האלה שוכחות
הן זוקפות לזכות קונה יד שנייה את השכירות שהוא מקבל מהיום הראשון. נכון. ואז הן עוצרות.
שני סעיפים חסרים, ושניהם גדולים:
קונה יד שנייה משלם ריבית משכנתא מהיום הראשון. קונה במבצע 20/80 לא משלם כלום עד המסירה. זה לא פרט צדדי, זו כל מהות המבצע.
וההון. קונה יד שנייה נועל 1.25 מיליון שקל ביום הראשון. קונה 20/80 משלם 500 אלף ונשאר עם 750 אלף פנויים לשלוש שנים.
ההנחות
דירה ב-2.5 מיליון שקל, להשקעה, בשני המסלולים. אופק שלוש שנים עד המסירה.
יד שנייה: משכנתא 50%, כלומר 1.25 מיליון, בריבית 5% ל-25 שנה. שכירות 6,000 שקל, מס במסלול 10%, חודש ריק בשנה ותחזוקה.
מקבלן: 500 אלף בחתימה, היתרה במסירה. הצמדה למדד תשומות הבנייה על 40% מהיתרה, בקצב של 2.5% בשנה.
מה קורה בשלוש השנים
| יד שנייה | מקבלן 20/80 | |
|---|---|---|
| שכר טרחת עו״ד | 12,500 ₪ | 18,000 ₪ |
| שיפוץ או התאמות | 50,000 ₪ | 30,000 ₪ |
| הצמדה למדד | 0 | 61,500 ₪ |
| ריבית משכנתא, 3 שנים | 181,700 ₪ | 0 |
| שכירות נטו שהתקבלה | 163,800- ₪ | 0 |
| סך עלות מעבר למחיר | 80,400 ₪ | 109,500 ₪ |
הפער ירד מ-300 אלף ל-29 אלף.
ושימו לב למשהו בטבלה: השכירות נטו, 163,800, נמוכה מהריבית ששולמה, 181,700. הדירה המושכרת לא כיסתה את המשכנתא. היא התקרבה.
והסעיף שמהפך את התוצאה
קונה 20/80 נשאר עם 750 אלף שקל פנויים למשך שלוש שנים.
הכסף הזה לא יושב מתחת למזרן. במק״מ, בפיקדון או בתיק מנוהל הוא עובד, ואת התשואה עליו צריך לזקוף לזכות המסלול הזה.
| תשואה על ההון הפנוי | עלות מקבלן בפועל | מי זול יותר |
|---|---|---|
| 0% | 109,500 ₪ | יד שנייה, ב-29,100 |
| 2% | 75,100 ₪ | מקבלן, ב-5,300 |
| 4% | 39,300 ₪ | מקבלן, ב-41,100 |
| 6% | 2,100 ₪ | מקבלן, ב-78,400 |
התשואה מחושבת אחרי מס רווח הון של 25%.
כלומר נקודת המפנה נמצאת סביב 2%. מי שמשאיר את הכסף בעו"ש, יד שנייה עדיפה. מי שמשקיע אותו בכל אפיק סביר, המבצע מקבלן זול יותר.
וזה בדיוק מה שהטבלאות ברשת לא מראות.
מה שלא נכנס לאף טבלה
המספרים למעלה הם הצד הקל. ההחלטה האמיתית נשענת על ארבעה דברים שאי אפשר לכמת.
הסיכון במסירה
ביד שנייה המשכנתא נסגרת היום, והתנאים ידועים. במבצע 20/80 תצטרכו אישור בעוד שלוש שנים, ואישור עקרוני מחייב את הבנק ל-24 ימים בלבד.
זה לא תיאורטי. ביטולי עסקאות קבלן זינקו בכ-53%, ורבים מהם בדיוק של מי שחתם על מבצע מימון ולא הצליח להשלים.
מה שמקבלים
ממ"ד, חניה תת קרקעית, מעלית ותקני בנייה עדכניים. בבניין בן ארבעים שנה אלה לא קיימים, והיעדרם פוגע גם בשכירות וגם במכירה הבאה.
מנגד, דירה מקבלן מגיעה עם תקופת בדק שבה נטל ההוכחה על הקבלן. יד שנייה נקנית כמו שהיא.
הוודאות
ביד שנייה אתם רואים את הדירה, את הבניין ואת השכנים. מקבלן אתם קונים תוכנית ומפרט.
והזמן
שלוש שנים הן ההנחה, לא ההתחייבות. איחור במסירה קורה, והפיצוי עליו מחושב לפי מדרגות.
אז מה עדיף
לא מה שהטבלאות אומרות.
יד שנייה מתאימה למי שצריך תזרים או דירה עכשיו, למי שלא רוצה להסתמך על אישור משכנתא בעוד שלוש שנים, ולמי שההון שלו לא הולך לעבוד בינתיים.
מקבלן מתאים למי שיש לו אופק של שלוש שנים, הכנסה יציבה שתעמוד גם אז, והון פנוי שיניב משהו בינתיים.
ההפרש הכספי בין שני המסלולים קטן ממה שנהוג לחשוב. מה שמכריע הוא לא הוא, אלא השאלה אם תוכלו להשלים את התשלום ביום שבו יבקשו אותו.
שאלות נפוצות
מה עדיף, דירה מקבלן או יד שנייה?
ההפרש הכספי קטן ממה שנהוג לחשוב. בחישוב שהרצנו על דירה ב-2.5 מיליון לשלוש שנים, יד שנייה זולה ב-29 אלף שקל אם ההון הפנוי אינו מניב, ומקבלן זולה יותר כשהוא מניב מעל כ-2% בשנה.
למה הטבלאות ברשת מראות פער של 300 אלף?
מפני שהן זוקפות לזכות יד שנייה את השכירות, בלי לחייב אותה בריבית המשכנתא שמשולמת מהיום הראשון, ובלי לתמחר את ההון שנשאר פנוי במסלול 20/80.
כמה עולה ההצמדה למדד תשומות הבנייה?
בדירה ב-2.5 מיליון עם יתרה של 2 מיליון, כשרק 40% מהיתרה חשופים להצמדה ובקצב של 2.5% בשנה, מדובר בכ-61 אלף שקל על פני שלוש שנים.
שכר הדירה מכסה את המשכנתא?
בחישוב שלנו, כמעט. שכירות נטו של 163,800 שקל מול ריבית של 181,700 בשלוש שנים. זה לפני החזר הקרן.
מתי משלמים מס רכישה על דירה מקבלן?
הדיווח מוגש תוך 30 יום ממועד העסקה, והתשלום תוך 60 יום, לפי המחיר שבחוזה ובלי קשר למועד המסירה.
מה היתרון של יד שנייה במימון?
המשכנתא נסגרת ביום הרכישה והתנאים ידועים. במבצע 20/80 נדרש אישור בעוד שלוש שנים, ואישור עקרוני מחייב את הבנק ל-24 ימים בלבד.
מה מקבלים בדירה חדשה שאין ביד שנייה?
ממ"ד, חניה תת קרקעית, מעלית ותקני בנייה עדכניים, ולצידם תקופת בדק שבה נטל ההוכחה על ליקויים מוטל על הקבלן.
מה הסיכון הגדול בקנייה מקבלן?
אי קבלת מימון במועד המסירה, שעלולה להוביל להפרת חוזה ולפיצוי מוסכם של כ-10% משווי העסקה. ביטולי עסקאות קבלן זינקו בכ-53%, ורבים מהם בדיוק מהסיבה הזו.
החישוב מבוסס על ההנחות שפורטו בגוף הכתבה, ושינוי בכל אחת מהן מזיז את התוצאה. מידע כללי ולא ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס או ייעוץ השקעות. עודכן באוקטובר 2026.
