כל טבלת תשואות שתמצאו מראה את אותו דבר: תל אביב בתחתית, הפריפריה בראש. המסקנה נראית מתבקשת.
הטבלאות האלה מציגות תשואה ברוטו, וכשעוברים לנטו הפער מצטמצם בכ-40%.
הטבלה, בשתי העמודות
חישבתי את הנטו לכל עיר באותה שיטה: מס רכישה 8%, תיווך ועורך דין, חודש ריק בשנה, תחזוקה וביטוח, ומס במסלול 10%.
| עיר | מחיר ממוצע | שכ"ד | ברוטו | נטו |
|---|---|---|---|---|
| טבריה | 1,330,000 | 4,500 | 4.06% | 2.65% |
| עפולה | 1,315,000 | 3,800 | 3.47% | 2.21% |
| באר שבע | 1,170,000 | 3,300 | 3.38% | 2.11% |
| אשקלון | 1,580,000 | 4,200 | 3.19% | 2.06% |
| חיפה | 1,520,000 | 3,850 | 3.04% | 1.94% |
| פתח תקווה | 2,580,000 | 5,900 | 2.74% | 1.85% |
| תל אביב | 4,270,000 | 9,100 | 2.56% | 1.78% |
| ירושלים | 3,330,000 | 6,700 | 2.41% | 1.64% |
הסדר נשמר. מה שמשתנה זה הפער.
בברוטו, טבריה מכה את ירושלים ב-1.65 נקודות אחוז. בנטו, ב-1.01 בלבד.
למה דווקא הפריפריה מאבדת יותר
חלק מההוצאות אינו תלוי במחיר. ביטוח מבנה, תחזוקה שוטפת, בדק בית ושמאות עולים בערך אותו דבר בדירה של מיליון ובדירה של ארבעה. על בסיס זול יותר הם אוכלים אחוז גדול יותר. תל אביב שומרת על כ-70% מהתשואה הגולמית שלה, טבריה על כ-65%.
מה שהטבלה לא מודדת בכלל
וכאן שווה לעצור, כי שתי השורות הבאות משפיעות יותר מההפרש של נקודת אחוז.
נזילות. כמה זמן לוקח למכור. בשוק מקורר, דירה בתל אביב מוצאת קונה. דירה בעיר פריפריה שבה יש עשרים דירות דומות למכירה באותו רחוב, פחות. התשואה על הנייר לא עוזרת כשצריך את הכסף.
סיכון השוכר. חודש ריק בשנה הוא הנחה. באזורים עם ביקוש חלש זה יכול להיות חודשיים, ואז התשואה נטו יורדת ברבע.
שני אלה הם הסיבה שהפער של נקודת אחוז לא מצדיק אוטומטית את המעבר לפריפריה. הוא כן מצדיק אותו למי שמחזיק לטווח ארוך ולא מתכנן למכור.
אותו תקציב, שלוש אפשרויות
במקום לדרג ערים, שווה להסתכל מה אותו כסף קונה.
עד 1.3 מיליון
באר שבע, עפולה, טבריה, חלק מהקריות. התשואה הגבוהה ביותר בטבלה, והנזילות הנמוכה ביותר.
בבאר שבע יש מנוע ביקוש אמיתי: אוניברסיטת בן גוריון, עיר הבה"דים ופארק ההייטק. זה שוק שכירות שמתחדש כל שנה.
בדירות סטודנטים התשואות גבוהות יותר, ולצידן תחלופה גבוהה, בלאי מהיר וניהול שדורש זמן.
1.3 עד 2 מיליון
חיפה, אשקלון, חדרה, נתניה. האזור שבו התשואה סבירה והנזילות עדיין קיימת.
חיפה מעניינת במיוחד כי יש בה שני שווקים שונים לגמרי. נווה שאנן והדר נותנות תשואה גבוהה עם סיכון שוכר גבוה יותר, והכרמל נותן פחות אבל עם קהל יציב.
מעל 2.5 מיליון
כאן התשואה כבר לא הסיפור. מי שקונה בתל אביב או ברמת השרון קונה נזילות ועליית ערך, ומשלים את התשואה הנמוכה ממקום אחר.
זו אסטרטגיה לגיטימית, והיא פשוט לא נמדדת בטבלת תשואות.
מה שהייתי בודק לפני שבוחרים עיר
הממוצע העירוני הוא נתון גרוע. בתוך אותה עיר יש שכונות עם פער של אחוז שלם.
ואת החשבון עצמו שווה להריץ על הנכס הספציפי ולא על העיר. המתודולוגיה המלאה כאן, והמחשבון עושה את חלק ההון העצמי.
מה החישוב הזה לא כולל
עליית ערך, שבעשור האחרון הייתה מקור הרווח העיקרי של משקיעים בישראל ואינה מובטחת. ומינוף, שמשנה לגמרי את התשואה על ההון שהושקע בפועל ומכניס סיכון. שניהם ראויים לחישוב נפרד, ושניהם לא מופיעים בשום טבלת תשואות.
שאלות נפוצות
איזו עיר נותנת את התשואה הגבוהה ביותר?
לפי הנתונים בטבלה, טבריה עם 4.06% ברוטו ו-2.65% נטו, ואחריה עפולה ובאר שבע. הממוצע העירוני מטשטש פערים גדולים בין שכונות באותה עיר.
כמה באמת נשאר מהתשואה?
בין 65% ל-70% מהתשואה הגולמית, אחרי מס רכישה, עלויות רכישה, חודש ריק, תחזוקה ומס על שכירות. התשואות נטו בטבלה נעות בין 1.64% ל-2.65%.
למה הפער בין מרכז לפריפריה מצטמצם בנטו?
חלק מההוצאות אינו תלוי במחיר הנכס. ביטוח, תחזוקה ובדיקות עולים דומה בכל מחיר, ולכן הם אוכלים אחוז גדול יותר מדירה זולה.
כמה הון עצמי צריך לדירה להשקעה?
50% לפחות, מפני שהמימון לדירה נוספת מוגבל ל-50%. לכך מתווסף מס רכישה של 8% מהשקל הראשון ועלויות נלוות.
עדיף דירה אחת במרכז או שתיים בפריפריה?
שתי דירות מניבות תשואה גבוהה יותר ודורשות ניהול כפול, שני שוכרים ושתי נקודות סיכון. דירה אחת במרכז נזילה יותר ונמכרת מהר יותר כשצריך. הבחירה תלויה באופק ההחזקה ובצורך בנזילות.
דירות סטודנטים באמת משתלמות?
התשואה הגולמית בהן גבוהה יותר, ולצידה תחלופת שוכרים גבוהה, בלאי מהיר וניהול אינטנסיבי. כשסופרים את זה, הפער מול השכרה רגילה קטן ממה שנראה.
מה הכי חשוב בבחירת מיקום?
מנוע ביקוש אמיתי כמו אוניברסיטה, בסיס או אזור תעסוקה, ולא הצהרה שהעיר מתפתחת. לצד זה כדאי לבדוק כמה דירות דומות מוצעות באותה שכונה כרגע, כמדד זמין לנזילות.
מידע כללי ולא ייעוץ השקעות. המחירים והשכירויות הם ממוצעים עירוניים מפרסומי שוק ומשתנים בין שכונות ובין נכסים. חישובי הנטו הם הערכה לפי הנחות אחידות.
